Диплом: Договор купли-продажи жилых помещений

недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а

покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более

в производственной деятельности продавца. Пунктом 1 Положения о составе затрат

по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в

себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых

результатов, учитываемых при налогообложении ,утвержденного постановлением

Правительства РФ от 05.08.92 № 552 [35]

, себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку

используемых в процессе производства продукции (работ, услуг), природных

ресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на ее

производство и реализацию. Таким образом, отнесение амортизационных отчислений

по основным фондам на себестоимость продукции (работ, услуг)

организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи.

После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода права

собственности начисление амортизации производится за счет собственных средств.

На основании изложенного можно сделать практический вывод, что более

собственности.

Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых

помещений с участием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг

за жилое помещение и отнесением их на себестоимость.

Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого

помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения

договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость

продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента

подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости (подп. "и" п. 2 Положения

о составе затрат ...). В случае если между моментом подписания передаточного

акта и моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального

хозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем и

продавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцу

договоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанные

расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должны

быть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов на

себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой

базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия. Оплата услуг

предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости

производится с момента заключения соответствующих договоров. При наличии

соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по

оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента

расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства

покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ,

услуг).[36]

Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов

или муниципальных образований.

Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем

порядке на основе норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко

конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому из необходимо учитывать при заключений

сделок.

Так, Постановлением Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994

г. № 231 "О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда" (с изм.

от 8 ноября 1994 г.), было утверждено Положение о продаже жилых помещений

муниципального жилищного фонда в г. Екатеринбурге.

Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых

помещений от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане,

нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрести жилые

помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных

условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут

быть переданы

освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах

проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых

помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или

собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее

установленной нормы на одного члена семьи,

занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на

бесплатную приватизацию жилья,

освободившиеся жилые помещения,

жилые помещения во вновь построенных домах.

Продаже не подлежат жилые помещения:

а) признанные непригодными для постоянного проживания,

б) служебные,

в) в общежитиях,

г) в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее

д) в специализированных домах.

Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми

помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют

по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным

законодательством.

В Положении приводится типовые формы договоров купли-продажи квартиры, комнаты.

Определенными особенностями отличаются договора продажи жилых помещений

муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок. Так,

Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г. № 43 "О порядке

продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым

со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга"

указывает, что при отселении муниципальным предприятием "УКС" граждан из

домов в связи с изъятием земельных участков для капитального строительства,

выделение жилья зачастую производится с превышением нормы предоставления.

Граждане не возражают получить жилье с превышением социальной нормы и

доплатить за излишки предоставленных метров. В связи с этим возникает

необходимость совершения гражданско-правовых сделок по продаже муниципального

жилья гражданам, отселяемым со строительных площадок. Заключение договоров

купли-продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда также

осуществляет Управление по жилищной политике.

4. по обязательности заключения договора купли-продажи

жилого помещения для одной из сторон

1. Договора купли-продажи жилых помещений, без

предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в

заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за

исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена

законодательством или добровольно принятым обязательством.

Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья,

обязательные для заключения для одной из сторон.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своем

Письме[37] об издании Президентом

Российской Федерации 10 июня 1994 г. Указа № 1181 "О мерах по обеспечению

застройки не завершенных строительством жилых домов", который вступил в силу с

момента его опубликования в "Российской газете" от 15 июня 1994 года.

Указом установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся

в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственной ведении

предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство

которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение

текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат

продаже.

При этом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов,

заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительной власти,

организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, принимается

Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и

строительства и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению

государственным имуществом по согласованию с органами исполнительной власти

субъектов Российской Федерации. В случае если заказчиком являлись федеральные

государственные предприятия, такое решение принимается по представлению

предприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации по

вопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органами

исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1).

В пункте 2 Указа предусмотрено, что федеральные государственные предприятия,

являющиеся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых

прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого

финансирования, вправе осуществлять продажу не завершенных строительством

жилых домов.

Указом, установлено, что продажа не завершенных строительством жилых домов

осуществляются только на коммерческих конкурсах.

Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством

жилых домов, в котором определен порядок организации и проведения

коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов,

состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в полном

хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений,

финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных

жилых комплексов. В соответствии с Положением подлежат продаже отдельные

жилые здания, части зданий, сооружения, не смонтированные конструкции,

изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые

комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а

также проектно-планировочная и проектно-сметная документация.

Согласно Положению между победителями коммерческого конкурса и первоначальным

заказчиком объекта заключается соответственно договор купли-продажи объекта.

В соответствии с гражданским законодательством коммерческие конкурсы являются

гражданско-правовыми сделками, поскольку в результате их проведения у

победителей возникает право на заключение договора на купли-продажи объекта, а

у первоначального заказчика (уполномоченного им органа) - обязанность

заключить такой договор. Поэтому споры о признании недействительными

результатов конкурса, оформленных в установленном порядке, подведомственны

арбитражному суду на основании статьи 20 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации.

Другой пример обязательности заключения договоров купли-продажи жилого

помещения связан с жилищными сертификатами

В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 1994 г. № 03-55 суд в

порядке информации сообщил об издании Президентом Российской Федерации 10

июня 1994 года Указа № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

Указом установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при

проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке

земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на

жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан

Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов, а также

утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.

Положение регулирует порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов на

территории Российской Федерации и реализации прав их собственников. Согласно

пункту 2 Положения жилищные сертификаты представляют собой особый вид

облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их

собственника на:

приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета

жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных этим Положением,

и условиями эмиссии;

получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной

стоимости жилищного сертификата.

Пунктом 3 Положения предусмотрено, что жилищный сертификат удостоверяет

внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим

сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер

которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного

сертификата. Номинал жилищного сертификата выражается в единицах общей

площади жилья, и не может быть менее 0,1 кв. метра.

Раздел II Положения определяет права собственника жилищных сертификатов (пункт

8) и обязанности эмитента, возникающие при предоставлении ему жилищных

собственником, представившим необходимое в соответствии с пунктом 8

Положения количество жилищных сертификатов, и требование о заключении договора;

Следует иметь в виду, что согласно пункту 13 Положения споры об условиях

договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств,

предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном

суде в соответствии с установленной подведомственностью.

5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права

отсутствии.

1)- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо

собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры

по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права

не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на

соответствующий земельный участок.

Как известно, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что

неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-

продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет

изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив,

если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу

находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила,

регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).

При отчуждении жилых домов до­говор должен содержать необходимую информацию,

подтверждающую распо­ложение жилого дома на земельном уча­стке, и правовой

режим земли, на кото­рой расположен жилой дом. Оформле­ние договора должно

производиться с соблюдением требований ст. 552 ГК РФ.

Покупатель жилого дома, одновременно с передачей ему права собственности,

получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой

недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от

того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего

земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный

участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.).

Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на

земельный участок, он становится собственником той части земельного участка,

которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащем

продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право

пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что

и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или

договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены

условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на

этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласия

собственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договора купли-

продажи жилого дома.

В завершение главы о видах договоров жилых помещений хотелось бы остановиться

на особенностях договоров купли-продажи жилья в закрытых административных

территориальных образованиях.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10