Диплом: Договор купли-продажи жилых помещений

Диплом: Договор купли-продажи жилых помещений

МИНИСТЕРСТВО ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

Кафедра гражданского права

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИИ

(ПО МАТЕРИАЛАМ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ)

Допустить к защите: Дипломная работа

студента V курса

Соболевой Натальи Павловны

Заведующий кафедрой

кандидат юридических наук, доцент

Плетнёв В.А.

“____ ”________________ 2000 г. Научный руководитель:

доктор юридических наук,

профессор кафедры

гражданского права

Гонгало Бронислав Мичиславович

Екатеринбург - 2000

План

1.Введение.

После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему

только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый

ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не

удалось.

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы

потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных

(государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья,

которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала

девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из

граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать

квартиры.

Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта

гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский

гражданский оборот с начала 90-х годов.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день

составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в

настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует

сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву

публичному.

Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя

недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений,

предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в

регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с

регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос

об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально

отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда

недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти

полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только

жилых домов и дач и составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся

Гражданским кодексом РСФСР 1964 года).

Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс

предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ

устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом,

одним из существенных элементов публично-государственного регулирования

недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является

государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия

и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили

титулы на недвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные

права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные

права), определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым

имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и

исполнения этих сделок.

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота

недвижимости. Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие

ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он

допускается специальным законодательством - законами о земле и других

природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ) Круг сделок с жилыми

помещениями охватывает практиче­ски все договоры, и в первую очередь те,

предметом ко­торых является отчуждение вещи или передача ее в пользование.

Наибольшее практическое значение име­ют, несомненно, договоры купли-продажи

жилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.

Сегодня, когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные

законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним, об ипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс,

обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота

недвижимости, и частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в

нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах.

Изменения в правовом регулировании оборота жилых помещений не могли не

затронуть соответствующую судебную практику.

Тем более что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в

советской юридической доктрине пришел широкий разброс концепции и точек

зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву,

как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.

[1]. Не вдаваясь в споры о признании судебной практики источником права

можно в целом отметить, что правовая действительность последних лет

свидетельствует о значительном изменений отношения к суду. Получила полное

признание и стала конституционной нормой конструкция разделения властей.

Получил законодательное закрепление механизм, обеспечивающий высокую и

авторитетную роль суда. Поэтому судебная практика занимает одно из главных мест

в современной правовой действительности.

Ведущую роль в судебной практике всегда играли и продолжают играть

разъяснения высших судебных органов. Право Верховного Суда РФ и Высшего

Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики

закреплено в Конституции РФ (ст.125,126).Авторитет таких разъяснений очень

велик, они безоговорочно принимаются судами, и не только судами. Если обычное

решение общего или арбитражного суда имеет обязательное значение только для

участников судебного процесса, т.е. носит персонифицированный характер, и его

общее значение основывается скорее на авторитете суда, чем на конкретной

норме, то разъяснение Пленума носит общий, неперсонифицированный характер и

подлежит всеобщему применению в силу закона. Очень часто разъяснения

Пленумов ложатся в основу будущих нормативных актов. Но они подлежат

применению и до облечения в законодательную форму, и в тех случаях, когда

остаются вне поля зрения законодателя.

Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на

правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу.

Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных

решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным

решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент

выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений,

связанных с оборотом жилых помещений.

Следует обратить внимание на важную особенность основополагающих решений, на

базе которых складывается судебный прецедент. Все эти решения в той или иной

форме апробируются Верховным Судом РФ или Высшим Арбитражным Судом и

публикуются. Опубликование судебного решения в Бюллетене Верховного Суда РФ

или Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ превращает это решение в прецедент.

Кроме того, ни для кого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют

пробелы в правовом регулировании. Эта ситуация довольно типична.

Законодатель, орган управления в своей нормотворческой деятельности могут

оставить ту или иную область общественных отношений вне правового

регулирования. Причины такого решения самые различные - от некомпетентности

до намеренного умолчания. Но когда с подобным пробелом сталкивается суд, он

не может уклониться от решения вопроса. Суд обязан разрешить спор, и,

разрешая его, он восполняет пробел в регулировании.

Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен

сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов.

Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит

сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного

рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях

с недвижимостью.

Наконец, суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта

особенность судебной практики давно отмечена в юридической литературе. В

монографии, посвященной практике, читаем: " Конкретизация необходима общей

норме права, которая настолько обща, что без соответствующего разъяснения и

уточнения не может быть применена. Это не значит, что такая норма не нужна, что

она вообще не действует. Норма права устанавливает меру поведения, а судебная

практика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры.

[2]

На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм

материального права был бы неполным без использования судебной практики. И

тому не исключение - оборот жилых помещений, а именно, регулирование договора

купли-продажи жилых помещений, являющееся предметом освещения настоящей

дипломной работы.

2. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых

помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и

большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными

участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения,

по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило,

повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов,

так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой

социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд

ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые

помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также

накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними

отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не

предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора

купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи

недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя

земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое

имущество (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения,

в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по

договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее

распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего

определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со

специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ,

регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать

понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в

за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости

и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и

обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не

нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его

предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной

работы.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта

консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается

заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его

государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи

черты, а именно возмездность и взаимность.

Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой "вторичной"

купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или

муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации

осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации

жилищного фонда в РСФСР". Поэтому судебная практика по вопросам приватизации

жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не

раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ

возникновения права собственности на жилые помещения с последующим

отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых

помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике

фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их

"договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома"

применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не

использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

3. Существенные условия договора

3.1. Предмет договора купли-продажи жилого помещения

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его

предмет (ст. 432 ГК РФ ).

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо

первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому

законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был

впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов

Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения

недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное

перечисление земли, различных угодий, домов

[3].

В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР

1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с

отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и

недвижимые упразднено.”[4]

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было

восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10