Диплом: Договор купли-продажи жилых помещений

согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости

договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна

включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или

права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях,

если происходит одновре­менное отчуждение жилого дома и земельного участка,

стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за

единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого

помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера

переданного покупателю недвижимого имущества.

Если законодательством урегулирован порядок определения цены при продаже

недвижимого имущества, то суд, проверяя условия договора должен был

проверить не только наличие самой цены как существенного условия договора,

но и порядок ее определения.

Данный вывод вытекает из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного

Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров,

возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"

[21], где приводится решении арбитражного суда по спору о понуждении

комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения. В

нем, как указывает суд, должна быть отражена оценка всех условий, на которых

стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и

существенные условия договора.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части

указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть

представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его

условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При

выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном

пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан

проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Поскольку

арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом

заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности

условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и

направила дело на новое рассмотрение.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений

является цена договора, в договоре обязательно указа­ние не только суммы, за

которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и

покупателем.

При этом возможна пе­редача денег до подписания сторонами договора,

непосредственно при его подписании, а также после подписания до­говора — в

случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре

обязательно указание даты оконча­тельного расчета между продавцом и

по­купателем, а при необходимости — так­же и сроков промежуточных платежей.

Эти условия также являются существен­ными условиями договора, без них он не

считается заключенным.

В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание

свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными

доказательствами.

Так, Зороглян приобрел двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене

3300 тыс. рублей, но эта цена была в несколько раз меньше действительной

стоимости квартиры. Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в

нарушение ст.54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах: объяснениях

ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об

ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор

купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия

могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора

стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ).

Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены

суду не представлено. Согласно п.1 ч.1 ст.330 ГПК РСФСР неправильное применение

или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных

постановлений в надзорном порядке.[22]

Одним из письменных доказательств может быть расписка.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт

заключения 30 июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным и

Курбатовым и указывается, что одним из обязательных условий заключения такого

договора является цена, которая сторонами не была определена.

[23] Однако такое утверждение противоречит материалам дела. Из расписки

Шипина от 30 июня 1987 г. и объяснений сторон в судебном заседании следует, что

Шипин получил от Курбатова за дом 2500 руб. То обстоятельство, что на день

совершения сделки страховая стоимость домовладения составляла 6182 руб., не

свидетельствует об отсутствии цены в заключенном договоре купли-продажи от 30

июня 1987 г. В соответствии со ст.92 ГК РСФСР 1964 г. собственнику принадлежат

права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных

законом. Поэтому собственник вправе определять стоимость продаваемого имущества

по своему усмотрению. Цену продаваемого домовладения в 2500 руб. по состоянию

на 30 июня 1987 г. Шипин установил сам.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения

договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод

подтверждается судебной практикой[24].

Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной

ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости

изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов,

предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что

покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период,

когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не

были учтены следующие обстоятельства.

В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость

перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-

передачи после его полной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации

исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,

предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства

сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали

правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего

свое действие.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены

сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения

в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

3.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

В качестве существенных условий договоров, пред­метом которых является

недвижимость, ГК РФ ус­танавливает два — предмет и цену. Существенным

условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых

проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым

помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается

перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым

помещением. При несоблюдении этого требования договор считается

незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по

договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для

прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи

прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря,

данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее

судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при

отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему

жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они

продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому

приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким

образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над

обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Поэтому требованием закона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость указания в

договоре куп­ли-продажи перечня лиц, сохра­няющих право пользования

отчуждае­мым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым

поме­щением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные

лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражать­ся на

жилищных правах членов его се­мьи, причем членов семьи как настоя­щих, так и

бывших. Именно эти их пра­ва и закрепляются в договоре.

Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной

организации либо паспорт­ного стола по месту нахождения отчуж­даемого жилого

помещения, и в дого­воре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой

справки.

В справке указывается:

- для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на

момент приватизации и кто проживает в настоящее время;

- для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в

настоящее время.

Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме

собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением.

Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с

действующим законодательством:

члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292

ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто

прекратил семейные связи с прежним собственником.

наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их

перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ.

гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока

действия договора найма (ст.685 ГК РФ)

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного

или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень

должны быть включены:

- наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется

по правилам ст.53 ЖК РФ

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока

действия договора найма (ст.672,685 ГК РФ).

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не

может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия

продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым

помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи

квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда

выехать.

Обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает,

покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут

воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий

выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег,

примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной

суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо

неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся

деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть

переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права

собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для

производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно

нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны

временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или

отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти

граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

4.Виды договоров купли-продажи жилых помещений.

Действующее законодательство позволяет провести классификацию договоров

купли-продажи жилья. Данную классификацию можно провести по различным

основаниям, что позволит определить особенности отдельных видов договоров

купли-продажи жилых помещений.

1. по предмету

а) по виду предмета

1. Договор купли-продажи жилого дома

5. Договор купли-продажи доли

В судебной практике, связанной с отчуждением жилых помещений, наибольшее

количество споров возникает при продаже доли жилого помещения (квартиры,

жилого дома).

Гражданин, продающий свою долю в общей собственности на жилое помещение, в

первую очередь должен предложить выкупить ее своим совладельцам, и только в

случае их от­каза приобрести указанную долю за цену и на условиях, названных

собственни­ком, возможна продажа этой доли другим лицам. Факт отказа

сособственников жилого помещения от приобре­тения отчуждаемой доли в общей

соб­ственности на жилое помещение, либо подтверждение того, что собственник,

отчуждающий свою долю в общей соб­ственности, известил о продаже (мене) и

цене договора других участников об­щей долевой собственности должен быть

отражен в тексте договора.

На отчуждение комнаты в комму­нальной квартире согласия соседей на продажу

комнаты не требуется, посколь­ку такая квартира уже разделена между жильцами

в натуре, и правила об об­щей долевой собственности на такие квартиры не

распространяются.

Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. обязывает

суды при рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-

продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд

выяснять, соблюдено ли преимущественное право покупки, как продавцом, так и

другими участниками этой собственности.

Каюровы О. и М. и Александрина - сособственники 1/2 части домовладения, из

которой 1/4 доля дома принадлежала Каюровым и 1/6 доля - Александрине. Между

сторонами был определен порядок пользования жилыми помещениями.

В ноябре 1988 г. Александрина заключила с Санько договор купли-продажи

принадлежащей ей 1/6 доли домовладения. Каюровы обратились в суд с иском о

признании недействительным заключенного договора.

Решением Краснооктябрьского районного народного суда (оставленным без

изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского

областного суда) исковые требования Каюровых удовлетворены, договор купли-

продажи 1/6 части дома (нотариально удостоверенный 5 ноября 1988 г.) признан

недействительным с переводом прав и обязанностей покупателей на Каюровых, с

Алексиндрины в пользу Каюровой О. взыскано 123 руб. за ремонт крыши ее части

дома.

Признавая договор купли-продажи 1/6 части дома недействительным с передачей

прав и обязанностей покупателя на истцов, суд исходил из того, что при его

совершении было нарушено преимущественное право покупки Каюровых О. и М. как

участников собственности на дом.

Следовательно, решение вопроса о том, имело ли место нарушение

преимущественного права покупки, зависит от того, соблюдены ли правила ч.3

ст.120 ГК РСФСР (Прим. - сейчас преимущественное право покупки общей долевой

собственности регламентируется ст.250 ГК РФ) как продавцом, так и другими

участниками общей долевой собственности.

Что касается обязанности, возложенной в этом случае на продавца, то, как

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10