Диплом: Договор купли-продажи жилых помещений

оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав,

нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота),

должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не

устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав

на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут

отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым

вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В

статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и

другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной

регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома.

Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно.

Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе

регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно

связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской

Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и

регистрации документов о права на недвижимость" обязан был произвести

регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный

участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может

обжаловать в арбитражный суд.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал,

что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-

продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной

регистрации.

Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи

к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные

юридические требования.

собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно

обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан

(ст.289 ГК РФ).

В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает большое

количество судебных споров.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. №

38-3827-94 приводится следующее дело.[14]

Муниципальное торговое предприятие "Детский мир" г. Ульяновска обратилось в

Ульяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительным

договора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме по

проспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом "Авиастар" и

семейным частным предприятием "Фирма "Росток". Семейное частное предприятие в

свою очередь предъявило иск о выселении муниципального торгового предприятия

"Детский мир" из спорного помещения.

Ульяновский областной арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования

муниципального торгового предприятия "Детский мир" отклонил на том основании,

что АО "Авиастар" является собственником всего имущества бывшего

государственного предприятия "Ульяновский авиационный промышленный комплекс",

в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться по своему

усмотрению. Встречное требование о выселении удовлетворено.

Кассационная коллегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение

оставила без изменения.

Коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке

надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в

законную силу, постановлением от 29.03.95 №№ К4-Н-7/534, К4-Н-7/535

удовлетворила протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации и отменила состоявшиеся решения.

При этом коллегия исходила из следующего: материалами дела подтверждается, что

помещение построено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенных

авиационному промышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно,

в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета Российской

Федерации от 27.12.91 № 3020-1

[15] спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности, в

силу чего включение в уставный капитал акционерного общества "Авиастар"

спорного помещения, являющегося муниципальной собственностью, произведено

неправомерно, поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением, а

указанный договор купли-продажи является недействительным и не может служить

основанием для занятия помещения фирмой "Росток" и для предъявления иска о

выселении из этого помещения муниципального торгового предприятия "Детский

мир".

Таким образом, договор купли-продажи помещения в жилом доме признан

недействительным, как заключенный юридическим лицом, не являющимся его

собственником. В соответствии с законом жилой и нежилой фонд, а также

встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми -

процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и

бытового назначения, отнесены к объектам муниципальной собственности.

Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.

[16]подтверждает, что сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между

физическими лицами, лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение,

в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной.

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах

Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст.ст.167 -

169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста,

удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного

БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен

неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры

Багдасарян.

Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры

Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении

препятствий в пользовании квартирой.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. удовлетворил протест

заместителя Председателя Верховного Суда РФ, указав следующее.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения,

пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его

в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи

продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность

другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого

имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п.2

ст.209 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной

форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434

ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его

недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее

продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму

(цену) за квартиру не получала.

При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен.

Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся

собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не

соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст.168 ГК РФ

ничтожна.

Кроме того, судебная практика рекомендует всегда выяснять, кому и на каком

праве фактически принадлежат спорные жилые помещения и соблюдать

процессуальные нормы при рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых

помещений.[17]

Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме

права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности

на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и

притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился

принять имущество с обременениями.

Материалы судебного дела, ранее приводимого в пример при раскрытии особенностей

оборота жилых помещении незавершенных строительством объектов,

свидетельствуют, что акционерное общество, несмотря на наличие договора

купли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот же

объект обществу с ограниченной ответственностью. Объект был передан отделению

Сбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход права

собственности не был зарегистрирован вследствие неправомерного отказа

комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку

спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора

купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им

любым способом.[18] И соответственно

договор между АО и ООО не имеет юридической силы.

В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели

использования предмета сделки, что в первую очередь касается жилых помещений —

статья 288 ГК РФ, как и действующее жилищное законодательство, устанавливает

принцип строго целевого назначения жилого помещения.

Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой

социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст.

40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы

государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые

условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для

проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав

собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами

недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих

объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое

назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых

помещений не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с

нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно,

продажа жилых помещений под различные офисы, конторы, склады, без

предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без

изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей

перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

На территории Екатеринбурга действует Положение "О порядке перевода жилых

помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга",

утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. №

26/10.[19]

Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются

всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и

приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и

общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-

правовых) образований. В этом смысле жилье является особым объектом права

собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению

собственника не допускает ни одна из правовых систем современности.

Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает,

что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного

жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания

членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта,

как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с

учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой

собственник жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного

или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых

помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без

предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии

с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им

жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в

целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает

размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых

домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта

отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для

граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому

назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права

собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия,

предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование

жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение

собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо

бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать

основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения

о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о

принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся

(продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по

назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов

его соседей (создание "обстановки невозможности совместного проживания"),

либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с

ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть

предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости

устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного,

разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого

помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и

принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового

вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1

в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в

частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья

в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его

целевые границы.

В этой связи следует обратить также внимание на внедряющи­еся в последнее время

в российское законодательство и практику правила о распределений земель

населенных пунктов на определенные сектора.. Что касается земель городов и иных

населенных пунктов, то особенности их использования с принятием

Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г.

[20] в значительной степени устанавливают цели, для которых недвижимость в

городах и иных населенных пунктах мо­жет быть использована и отчуждена. Однако

отчужде­ние недвижимости в этом случае повлечет и необходи­мость выполнения

ряда других формальностей. Так, пункт 11 статьи 62 Градостроительного кодекса

устанав­ливает, что при переходе права собственности на объек­ты недвижимости

действие разрешения на их строитель­ство сохраняется, однако разрешение

подлежит повтор­ной регистрации в органах местного самоуправления.

3.2. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие

договора продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена

цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых

обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению

к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи

недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10