Договор найма жилого помещения 
Приоритеты в предоставлении жилого помещения
могут устанавливаться с соблюдением норм федерального законодательства,
субъектами РФ (см., например, Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. "О
приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с
помощью города жилых помещений в 2002 - 2003 годах") <*>.
--------------------------------
<*> Ведомости Московской городской Думы.
2002. N 3.
Договор социального найма заключается с
гражданином, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК).
Ордер на жилое помещение - административный акт,
порождающий обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить с
держателем ордера договор найма указанного в ордере жилого помещения. Он
выдается органом местного самоуправления, принявшим решение о предоставлении
жилого помещения <*>.
--------------------------------
<*> Высказывается также мнение, что ордер
сам по себе не является административным актом. В качестве административного
акта рассматривается при этом решение уполномоченного органа о предоставлении
жилого помещения.
В ордере должны быть перечислены все лица,
вселяющиеся в жилое помещение совместно с нанимателем. Включение членов семьи
нанимателя в ордер подтверждает их согласие на вселение в предоставляемое жилое
помещение <*>.
--------------------------------
<*> См., например: Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 11 февраля 1981 г. //
БВС РСФСР. 1981. N 7. С. 2.
Ордер имеет двоякое значение: во-первых, как уже
указывалось, он порождает обязанность наймодателя заключить договор социального
найма жилого помещения с лицом, указанным в ордере в качестве нанимателя (ч. 1
ст. 51 ЖК); во-вторых, является единственным основанием для вселения в
предоставленное жилое помещение (ч. 1 ст. 47 ЖК).
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума
Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами
жилищного законодательства" <*>, если вселение в жилое помещение
произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может быть
признан судом недействительным.
--------------------------------
<*> БВС СССР. 1987. N 3. С. 8.
Ордер оформляется по определенной
законодательством форме и действителен при условии, что выдан надлежащему лицу,
при наличии оснований для предоставления жилого помещения, с соблюдением
установленной очередности, на свободное жилое помещение, соответствующее
требованиям законодательства в отношении размера, уровня благоустроенности и
пригодности для проживания.
Ордер может быть признан судом недействительным,
если был получен в результате неправомерных действий получивших его лиц либо
должностных лиц, при участии которых было принято решение о предоставлении
жилого помещения. К неправомерным действиям лиц, получивших жилое помещение,
относится предоставление не соответствующих действительности сведений о
нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан или
организаций на указанное в ордере жилое помещение. Неправомерные действия
должностных лиц могут выражаться в несоблюдении очередности предоставления
жилых помещений, нарушении процедуры принятия решения о предоставлении жилого
помещения и т.д. Поскольку ордер - административный акт, к нему нельзя
применить положения гражданского законодательства о недействительности сделок.
Требование о признании ордера недействительным
вправе предъявить заинтересованные лица. Это могут быть органы, уполномоченные
решать вопрос о предоставлении жилого помещения, прокурор, гражданин, которому
принадлежит право пользования жилым помещением, если ордер выдан на занятую
жилую площадь. Не могут требовать признания ордера недействительным лица,
состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и полагающие, что
ордер выдан с нарушением очередности, так как права на конкретное жилое
помещение, указанное в ордере, они не имеют (п. 7 Постановления Пленума
Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5) <*>.
--------------------------------
<*> БВС РСФСР. 1985. N 3.
Требование о признании ордера недействительным
может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи (ст. 48 ЖК). Хотя срок
исковой давности по указанным требованиям совпадает с общим сроком исковой
давности, предусмотренным гражданским законодательством, порядок его исчисления
иной - не с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его
права, а с момента выдачи ордера.
Последствия признания ордера недействительным
различаются в зависимости от оснований недействительности. В случае когда ордер
признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц,
последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если
граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме
государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть
предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое
помещение.
Если ордер признан недействительным по иным
основаниям, указанные в нем граждане подлежат выселению с предоставлением
другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100
ЖК).
При признании недействительным ордера, выданного
на уже занятое на законных основаниях другим лицом жилое помещение, в
соответствии со сложившейся судебной практикой договор найма жилого помещения
должен быть расторгнут (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3
апреля 1987 г. N 2).
В рассматриваемой ситуации более обоснованным
было бы признание договора найма недействительным, поскольку договор
социального найма, заключенный в соответствии с ордером, признанным
недействительным, по сути, ничем не отличается от договора социального найма,
заключенного при отсутствии ордера.
Итак, заключению договора социального найма
предшествует несколько стадий:
1) постановка на учет гражданина, нуждающегося в
улучшении жилищный условий;
2) принятие решения о предоставлении жилого
помещения;
3) выдача ордера.
С вопросом о заключении договора социального
найма жилого помещения и правовым значением таких фактов, как постановка на
учет, выдача ордера, тесно связан вопрос о моменте возникновения жилищного
правоотношения.
Спор о моменте возникновения жилищного
правоотношения велся еще советскими учеными-цивилистами. Можно выделить три
основные позиции по данной проблеме. Сторонники первой рассматривают ордер как
единственное основание возникновения жилищного правоотношения, а договор найма
жилого помещения - лишь как договорное оформление уже существующих отношений,
цель которого - конкретизировать их. Вторая позиция, напротив, исходит из
положения, что административный акт не может породить двустороннего
обязательственного отношения. Оно может возникнуть исключительно из договора.
Согласно третьей концепции жилищное правоотношение возникает из совокупности
юридических фактов - юридического состава.
В отношении набора юридических фактов,
необходимых для возникновения жилищного правоотношения, мнения ученых не
совпадают. Некоторые считают, что для этого достаточно наличия ордера и
заключенного в соответствии с ним договора найма жилого помещения <*>.
Другие полагают, что для возникновения жилищного правоотношения необходимо
четыре элемента - решение о предоставлении жилого помещения, отраженное в ордере,
договор найма жилого помещения, фактическое вселение гражданина в жилое
помещение <**>.
--------------------------------
<*> См., например: Толстой Ю.К. Жилищное
право. М., 1996. С. 28.
<**> См., например: Советское жилищное
право. Минск, 1968. Ч. I. С. 93.
Иногда в число юридических фактов, на основании
которых возникает жилищное правоотношение, включается также постановка
гражданина на учет, наступление очереди <*>.
--------------------------------
<*> См.: Гражданское право. Учебник / Под
ред. А.Г. Калпина. С. 162.
Разногласия в определении момента возникновения
жилищного правоотношения связаны с неоднозначным пониманием того, что
представляет собой "жилищное правоотношение".
Жилищные отношения неоднородны и имеют различные
основания возникновения. Таким образом, не может идти речи о едином жилищном
правоотношении. Постановка гражданина на учет, выдача ордера осуществляются на
основании административных актов, которые не создают гражданско-правового
обязательства ни по отдельности, ни в совокупности с другими юридическими
фактами. Эти отношения носят иной характер и предшествуют возникновению
гражданско-правового отношения по использованию переданного внаем жилого
помещения. Единственное основание для возникновения данного правоотношения -
договор найма жилого помещения.
Нельзя согласиться с мнением о том, что для
возникновения правоотношения по договору социального найма необходимо вселение
гражданина в жилое помещение. Поскольку этот договор консенсуальный, отношения
сторон возникают с момента его заключения, а не с момента фактической передачи
гражданину жилого помещения.
Жилое помещение по договору социального найма
предоставляется в пределах населенного пункта, где гражданин проживает, как
правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК).
При предоставлении жилого помещения должны
учитываться интересы нанимателя и членов его семьи, в том числе:
число проживающих с нанимателем лиц (ст. 40 ЖК -
в зависимости от числа проживающих определяется необходимый минимум жилой
площади);
половой состав лиц, вселяемых в жилое помещение,
- не допускается заселение одной комнаты лицами одного пола старше девяти лет,
за исключением супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК);
состояние здоровья граждан, вселяющихся в жилое
помещение (ч. 2 ст. 41 ЖК) <*>.
--------------------------------
<*> К примеру, граждане, страдающие
заболеваниями опорно-двигательной системы, другими заболеваниями, а также
инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных
учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации
рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами
либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы
реабилитации, обеспечиваются, по их заявлению, жилыми помещениями на нижних
этажах домов без лифтов, в домах с лифтами, в специально построенных домах либо
в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы
реабилитации.
Могут быть учтены и другие заслуживающие
внимания обстоятельства.
Определенные особенности имеет предоставление
освободившихся жилых помещений в домах коммунального заселения.
Если в коммунальной квартире освободилось жилое
помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, оно подлежит
передаче в пользование последнего.
Освобождающиеся изолированные жилые помещения в
коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны
предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении
жилищных условий, а при их отсутствии - гражданам, имеющим жилую площадь менее
установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на
дополнительную жилую площадь). При отсутствии в квартире таких граждан
освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям жилого помещения по
договору коммерческого найма или купли-продажи.
При согласии всех нанимателей один из них может
приобрести другие жилые помещения и передать их для переселения остальным
нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять
освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и
приватизировать их в установленном порядке (ст. 16 Основ федеральной жилищной
политики).
4. Предмет договора социального найма и иных
договоров найма - жилое помещение. Вместе с тем есть и определенные
особенности. В частности, к предмету договора социального найма предъявляются
более высокие требования: жилое помещение должно быть не только пригодным для
проживания, но и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта
(п. 1 ст. 40 ЖК).
Требования благоустроенности применительно к
условиям населенного пункта не исчерпываются обязательными
санитарно-техническими нормами, которые практически одинаковы для всех
населенных пунктов. Эти требования зависят от таких факторов, как уровень
экономического развития региона (населенного пункта), наличие необходимой
инфраструктуры и т.д.
Например, в г. Москве Законом "Об улучшении
жилищных условий жителей города Москвы" установлено, что благоустроенные
жилые помещения должны иметь все виды удобств - электроснабжение, водопровод,
канализацию, отопление, ванну или душ, газовую или электрическую плиту, горячее
водоснабжение (или газовую колонку) независимо от материала стен.
Если требование пригодности для проживания
предъявляется к любому жилому помещению, то требование о благоустроенности
применительно к условиям населенного пункта не всегда обязательно даже для
заключения договора социального найма. ЖК, к примеру, в определенных случаях
допускает выселение граждан в жилые помещения, соответствующие санитарным и
техническим нормам, т.е. в отношении которых соблюдается только требование о
пригодности для проживания (ст. 97, 108).
Своеобразной позиции по вопросу об уровне
благоустроенности жилого помещения, составляющего предмет рассматриваемых
договоров, придерживается М.И. Брагинский. По его мнению, при определении
степени пригодности жилых помещений в договоре коммерческого найма следует
руководствоваться ст. 40 ЖК <*>, т.е. пригодность к проживанию должна
включать в себя благоустроенность жилого помещения, а также его соответствие
санитарным и техническим требованиям. Однако, как уже было показано выше,
понятия "благоустроенность применительно к условиям данного населенного
пункта" и "пригодность для проживания" совпадают лишь частично.
Положения п. 1 ст. 40 ЖК в части уровня благоустроенности помещения применительно
к условиям населенного пункта не следует в обязательном порядке распространять
на договор коммерческого найма. Повышению уровня благоустройства жилых
помещений, предоставляемых по этому договору, должно способствовать развитие
конкуренции в данной сфере, а также повышение требований к общему уровню
благоустроенности жилых помещений.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского
"Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена
в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство
"Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Указ. соч. С. 705.
Особенности социального найма заключаются также
в том, что в качестве его предмета не названы жилой дом, а также часть дома или
квартиры. По договору социального найма может быть предоставлено изолированное
жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ч. 1
ст. 52 ЖК). Вместе с тем по договору социального найма в общежитии предметом
найма может стать даже часть комнаты.
Жилое помещение по договору социального найма
должно предоставляться в пределах нормы жилой площади (ч. 2 ст. 40 ЖК), которая
установлена в размере 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК). Эта норма носит
ограничительный характер, а не предусматривает минимальный размер площади на
одного человека.
Этот вывод можно сделать из положений ст. 40 ЖК,
где указывается, что жилое помещение предоставляется в пределах нормы,
предусмотренной ст. 38 ЖК, но не менее отдельно устанавливаемого размера.
Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади дополнительная жилая площадь может
быть предоставлена только определенным категориям граждан, в том числе
гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. В
Постановлении ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования
дополнительной жилой площадью" <*>, не утратившем силу и в настоящее
время, установлено, что дополнительная площадь предоставляется в виде отдельной
комнаты. При отсутствии отдельной комнаты дополнительная площадь
предоставляется в размере 10 кв. м, а для научных работников, писателей и
композиторов - в размере не менее 20 кв. м.
--------------------------------
<*> СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.
При предоставлении жилых помещений в домах
специализированного жилищного фонда эта норма жилой площади может быть иной. К
примеру, жилая площадь в общежитии составляет не менее 6 кв. м на одного
человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях) <*>.
--------------------------------
<*> Утверждено Постановлением Совета
Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95;
САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.
В Основах федеральной жилищной политики
присутствует понятие "социальная норма площади жилья" - размер
площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой
предоставляются компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.
Согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной
политики социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру
предоставления жилых помещений, который устанавливается органами
государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня
жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного
фонда социального использования и других факторов.
Таким образом, Основы изменили порядок
определения нормы предоставления жилых помещений, отнеся этот вопрос к ведению
субъектов Федерации. Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 26 мая
1997 г. N 621 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты
жилья и коммунальных услуг" <*> был установлен федеральный стандарт
социальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 кв. м общей площади
жилья на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из
двух человек и 33 кв. м - на одиноко проживающего человека. В соответствии с
данным стандартом определяется социальная норма жилья в регионах (см.,
например, ст. 8 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики
города Москвы") <**>.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
