Договор найма жилого помещения 
Вместе с тем законодательство не исключает
возможности установления в договоре обязанности наймодателя предоставить другое
жилое помещение при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;
4) не позднее чем за три месяца до истечения
срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных
условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с
решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон
не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его,
договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора
в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня
истечения срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим
лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и
(или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.
684 ГК).
Наймодатель по договору найма жилого помещения
вправе:
1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой
дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое
переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.
Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия
нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой
дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое
переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п.
3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не
ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену
ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;
2) запретить проживание временных жильцов в
жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой
площади на одного человека.
За наймодателем следует также признать право
требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более
срока, на который они были вселены;
3) отказать во вселении новых проживающих
совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате
их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;
4) требовать от нанимателя внесения платы за
пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата
указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).
Наниматель жилого помещения в договоре найма
жилого помещения обязан:
1) использовать жилое помещение только для
проживания. Использование жилых помещений для иных целей не допускается, за
исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Так, в
соответствии со ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. "Об
адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" <*>
жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма,
могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия
наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.
2) обеспечивать сохранность жилого помещения и
поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);
3) проводить текущий ремонт жилого помещения (п.
1 ст. 681 ГК) <*>. Эта обязанность тесно связана с обязанностью по обеспечению
сохранности жилого помещения. Поскольку в процессе использования отдельные
элементы оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются,
необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в нормальном
состоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя.
--------------------------------
<*> Текущий ремонт заключается в
планово-предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке помещений,
предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений
и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья фонда, а также в
обеспечении безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков,
оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).
В договоре найма жилого помещения норма об
обязанности нанимателя осуществлять текущей ремонт носит диспозитивный
характер. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на
наймодателя;
4) вносить плату за жилое помещение в размере,
порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).
В обязанности нанимателя обычно входит оплата
коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правило
имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);
5) при прекращении договора освободить и
передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность
прямо не закреплена, однако следует из существа обязательства - получение
жилого помещения в пользование на время.
Лица, проживающие совместно с нанимателем, по
общему правилу, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их
действия отвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор о
солидарной ответственности перед наймодателем (п. 3 - 4 ст. 677 ГК). При этом,
согласно ГК, указанные лица считаются сонанимателями.
Специфично то, что договор о солидарной
ответственности заключается с нанимателем, а наймодатель об этом лишь
уведомляется, хотя появление новых лиц на стороне нанимателя следовало бы
отражать в договоре найма жилого помещения. Вероятно, законодатель не счел
нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как
это не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а лишь улучшает
его положение.
Наниматель жилого помещения имеет право:
1) использовать жилое помещение для собственного
проживания, а также проживания лиц, вселенных в предусмотренном
законодательством порядке;
2) вселять других лиц для постоянного проживания
при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц;
соблюдении нормы жилой площади на одного человека.
При вселении несовершеннолетних детей соблюдения
указанных условий не требуется (ст. 679 ГК);
3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним
проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на
срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);
4) с согласия наймодателя произвести
переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК). При этом
предполагаемые изменения должны быть согласованы с уполномоченными
государственными органами. В ГК не указывается на требования, которые может предъявить
наймодатель в случае самовольного переустройства нанимателем жилого помещения.
Исходя из ст. 12 ГК РФ, наймодатель в подобных случаях может потребовать
восстановления жилого помещения в первоначальном состоянии либо компенсации
своих расходов на восстановление жилого помещения;
5) с согласия наймодателя передать на срок часть
или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед
наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть
заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Этот
договор является возмездным. Срок его действия не может превышать срока
договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма жилого
помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.
На договор поднайма не распространяется правило
о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (ст. 685
ГК).
Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и
ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по
основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;
6) по истечении срока договора заключить договор
найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель не
вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору
найма жилого помещения.
6. В период действия договор найма жилого
помещения может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением
договора краткосрочного найма, происходит также в случаях, предусмотренных гл.
35 ГК.
Договор найма жилого помещения может быть
изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для
постоянного проживания (ст. 679 ГК). При вселении временных жильцов договор
найма не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое
помещение и не указываются в договоре <*>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского
"Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена
в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство
"Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<*> Иной точки зрения придерживается М.И.
Брагинский. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 740.
Основанием для изменения договора найма жилого
помещения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя
и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя
(п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних
граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.
Договор найма жилого помещения должен быть
изменен при принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с
нанимателем, солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из
договора. Поскольку законодательство предусматривает заключение договора о
солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим
уведомлением (п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ
сохраняется в неизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор
как правоотношение, то его следует считать изменившимся.
7. Расторжение договора найма жилого помещения
возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по
требованию одной из сторон.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия
других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время
расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три
месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по
инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.
По заявлению наймодателя договор коммерческого
найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при
наличии предусмотренных законом оснований:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение
за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при
краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении
установленного договором срока платежа;
разрушение или порча жилого помещения
нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст.
687 ГК).
По решению суда нанимателю может быть
предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших
основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения
нарушений - не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех
обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым
было нарушено обязательство. Например, срок для погашения задолженности может
быть предоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за
задержки выплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.
Если в течение определенного судом срока
наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер
для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о
расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить
исполнение решения на срок не более года. Подобное решение принимается судом с
учетом конкретных обстоятельств дела. К примеру, отсрочка допускается для
поиска нанимателем жилого помещения, в которое он мог бы выселиться сразу после
принятия решения о расторжении договора. Отсрочка исполнения возможна лишь при
заявлении нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такое
решение, даже при наличии оснований.
Законодатель предусматривает возможность в
определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой
из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть
расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если
помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в
аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным
законодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение,
подлежит сносу (ст. 91 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким образом, по
заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае
возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или
влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений
договора его участниками.
Расторжение договора найма жилого помещения в
случае нарушения нанимателем договора можно рассматривать как меру оперативного
воздействия.
За нарушение обязательств стороны договора найма
жилого помещения несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25
ГК) и договором ответственность.
§ 4. Договор социального найма жилого помещения
1. В гл. 35 ГК договору социального найма
посвящена лишь одна статья. При этом хотя и указывается на основную особенность
данного договора - то, что жилые помещения предоставляются из фонда социального
использования, понятия договора социального найма не дается. Оно определено в
ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики".
Договором социального найма жилого помещения
именуется соглашение, по которому собственник государственного или
муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель)
предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное
жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого
помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и
своевременно вносить плату за жилое помещение.
Договор социального найма консенсуальный,
двусторонне обязывающий, возмездный. Однако если указанные характеристики
применительно к обычному договору найма жилого помещения (коммерческому найму)
не вызывают споров, то в отношении момента заключения договора социального
найма и его возмездности существуют различные точки зрения.
Так, хотя большинством специалистов договор
социального найма рассматривается как консенсуальный <*>, некоторые
ученые (например, М.И. Брагинский) считают, что в основе обычной модели
социального найма "лежит не консенсуальный, а реальный договор, т.е.
такой, в котором передача вещи находится за пределами содержания договора; она
служит лишь элементом его заключения" <**>. Реальный характер
договора социального найма обосновывается тем, что в ЖК отсутствует указание на
обязанность нанимателя принять жилое помещение. Что касается обязанности
наймодателя по предоставлению жилого помещения, то она, по мнению сторонников
рассматриваемой позиции, вытекает из административного акта - ордера на жилое
помещение, который является единственным основанием для вселения в жилое
помещение (ст. 47 ЖК). Определение договора социального найма, данное в Основах
федеральной жилищной политики, при его лингвистическом толковании также дает
основания для признания договора реальным. Однако в Основах при определении
договора аренды жилого помещения также указывается на то, что арендодатель
"предоставляет жилое помещение", т.е. по внешним признакам его можно
рассматривать как реальный. Однако ни ГК, ни ЖК не связывают момент заключения
договора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Согласно же п. 2
ст. 433 ГК договор будет считаться реальным только в случае, если закон прямо
указывает, что договор считается заключенным с момента передачи вещи.
--------------------------------
<*> Позиции о консенсуальном характере
договора социального найма придерживаются, к примеру, Г.И. Петрищева (см.:
Советское гражданское право. Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С.
132); Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 30); С.М.
Корнеев (см.: Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М.,
1999. С. 442).
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского
"Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена
в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство
"Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<**> Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.
724.
То, что обязанность наймодателя заключить
договор социального найма возникает на основании ордера и последний признается
единственным основанием для вселения в жилое помещение, не означает, что
договор найма жилого помещения может считаться заключенным только после
фактической передачи жилого помещения нанимателю. Кроме того, момент передачи
жилого помещения и момент вселения в жилое помещение могут не совпадать. К
примеру, гражданин может оформить договор, получить ключи от жилого помещения и
уехать в длительную командировку, забронировав жилое помещение. Сама по себе
возможность бронирования в данном случае свидетельствует о том, что договор
заключен, хотя вселения и не произошло.
Следует отметить, что в Типовом договоре
социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденном
Приказом Госстроя от 11 декабря 1997 г. N 17-132 <*>, в разделе о правах
и обязанностях сторон содержится указание на обязанность наймодателя передать
нанимателю соответствующее жилое помещение и встречную обязанность нанимателя
его принять, т.е. договор рассматривается как консенсуальный.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
