Договор найма жилого помещения 
Договор найма жилого помещения
Министерство
внутренних дел Российской Федерации
Белгородский
юридический институт
Кафедра гражданско-правовых дисциплин
Дисциплина «Гражданское право»
Реферат
На
Тему: «Договор найма жилого помещения»
Подготовил:
Слушатель
345 группы
Конев
П.Л.
Проверил:
Преподаватеть кафедры
Стеклов
И.А.
Белгород
2008
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Обеспечение потребности граждан в жилище.
Понятие и виды жилищных фондов
1. Среди договоров о передаче имущества в
пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился
из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его
использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную
функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого
человека - потребности в жилье.
В настоящее время гражданам предоставляются
широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в
жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание
приобретать собственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и
не у каждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет
бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно
к жилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, по
общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК). Кроме того,
частная собственность на жилые помещения начала развиваться в нашей стране
сравнительно недавно. До 90-х гг. XX столетия жилищный фонд находился
преимущественно в государственной собственности и основная часть населения
пользовалась жильем по договору найма.
Реформа экономических отношений конца 80-х начала
90-х гг. не могла не затронуть отношения в жилищной сфере. В ст. 10 Закона
РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" <*> среди
объектов права собственности граждан были названы жилые дома и квартиры.
Причем, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., число жилых помещений, которые могли
находиться в собственности гражданина, законом не ограничивалось. В п. 3 ст. 13
Закона предусматривалось право нанимателя жилого помещения в доме
государственного или муниципального жилищного фонда и членов его семьи на
приобретение этого помещения в собственность путем выкупа. Это положение нашло
развитие в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации" <**>.
--------------------------------
<*> ВВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.
<**> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
В процессе жилищной реформы в РФ значительная
часть государственного жилищного фонда была передана в собственность
муниципальных образований.
Как показывает опыт последних лет, эффективной
формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем
является не строительство жилья с целью передачи по договорам социального
найма, а предоставление бюджетных субсидий на его приобретение, в том числе, с
использованием механизма государственных жилищных сертификатов.
Указанные тенденции отражены в Федеральной
целевой программе "Жилище", рассчитанной на период 2002 - 2010 гг.
<*>. В соответствии с данной Программой приняты подпрограммы по
обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Так, Постановлением Правительства
РФ от 20 ноября 2003 г. N 700 утверждена подпрограмма "Государственные
жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 гг. <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2002. N
7. Ст. 700.
<**> СЗ РФ. 2003. N 48. Ст. 4676.
Главной целью подпрограммы является обеспечение
жильем семей военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы,
содержащихся за счет средств федерального бюджета сотрудников органов
внутренних дел РФ, Государственной противопожарной службы Министерства РФ по делам
гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных
бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства
юстиции РФ, увольняемых со службы из указанных органов и учреждений, граждан,
уволенных с военной службы (службы), граждан, подлежащих переселению из
закрытых военных городков, поселков, учреждений с особыми условиями
хозяйственной деятельности, и других приравненных к ним лиц.
Гражданам перечисленных категорий, имеющим право
на получение субсидии и решившим участвовать в подпрограмме, субсидия
предоставляется в размере, равном расчетной стоимости жилого помещения по
социальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности.
В настоящее время разрабатывается новая
программа обеспечения граждан России жильем, в которой важное место занимают
положения о развитии ипотечного кредитования при финансировании строительства
жилых домов.
Государственный жилищный сертификат - именной
документ, подтверждающий право гражданина на получение безвозмездной жилищной
субсидии за счет средств федерального бюджета, которая может использоваться
только на приобретение (строительство) жилья.
Сертификат не является ценной бумагой, не
подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством
<*>.
--------------------------------
<*> См.: Постановление Правительства РФ от
19 марта 2002 г. N 168 "О совершенствовании деятельности по реализации
федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты"
// СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1145; Федеральный закон от 25 октября 2002 г. "О
жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и
приравненных к ним местностей" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4188.
В рамках Федеральной целевой программы
"Жилище" были разработаны также подпрограмма "Обеспечение жильем
молодых семей" <*>, подпрограмма "Переселение граждан
Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" и др.
--------------------------------
<*> См.: СЗ РФ. 2002. N 35. Ст. 3386.
Современная государственная жилищная политика
наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения
предусматривает возможность решения жилищных проблем основной части работающего
населения, располагающего средними доходами, с помощью долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N
28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации" <*> была одобрена Концепция развития системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - кредит
или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком
(кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией)
физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого
жилья в качестве обеспечения обязательства.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается
на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за
использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных
средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Стандартная процедура получения ипотечного
кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение)
заемщика;
2) оценка кредитором вероятности погашения
ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита
с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального
взноса и оценки предмета ипотеки;
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым
возможностям заемщика и требованиям кредитора;
4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью
определения его рыночной стоимости;
5) заключение договора купли-продажи квартиры
между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между
заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог
кредитору по договору об ипотеке или по закону.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем
условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание
на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки
реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной
суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), расходы по процедуре обращения
взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Гражданину, утратившему жилое помещение,
приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа, в результате обращения взыскания в соответствии с
законодательством об ипотеке может быть предоставлено жилое помещение из фондов
жилья для временного поселения (ст. 108.1 ЖК).
Развитие частной собственности в жилищной сфере
привело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 Закона РФ от 24
декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <*>
(далее - Основы федеральной жилищной политики) было проведено разграничение
двух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование:
--------------------------------
<*> ВВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
а) договор найма, заключавшийся в отношении
жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда в
пределах нормы жилой площади (ст. 14);
б) договор аренды, в котором на стороне
арендодателя могли выступать любые собственники жилых помещений, а на стороне
нанимателя - граждане и юридические лица (ст. 17).
Однако нормы об аренде (имущественном найме)
оказались малоэффективными при регулировании отношений найма жилых помещений,
так как не позволяли должным образом обеспечить интересы сторон, учесть все
особенности данного договора (к примеру, определить права и обязанности
совместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжения
договора в одностороннем порядке и т.д.).
После принятия части второй ГК договор,
называвшийся в Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал
именоваться договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а
договор аренды жилого помещения - договором найма <*> жилого помещения.
ГК исключил из числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических
лиц - они могут получить жилое помещение за плату во временное пользование по
договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК). При этом сохраняет силу требование об
использовании жилья по назначению - только для проживания граждан.
--------------------------------
<*> В научной литературе и некоторых
нормативных актах этот договор называется договором коммерческого найма.
Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку оно не
предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие
"коммерческий" ассоциируется обычно с осуществлением субъектом
предпринимательской деятельности. Термин впервые использован в кн.
"Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст,
комментарии, алфавитно-предметный указатель" под ред. О.М. Козырь, А.Л.
Маковского, С.А. Хохлова (М., 1996). К тому же понятие "договор
коммерческого найма" используется в законодательных актах субъектов
Федерации применительно к договорам, опосредующим предоставление жилья из
государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования
(см., например: ст. 11 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы
жилищной политики в городе Москве").
2. Понятие "жилищные правоотношения" в
большинстве современных научных исследований рассматривается в широком смысле,
как любые отношения, связанные с управлением жилищными фондами, приобретением и
пользованием жилыми помещениями. Объединяет все эти разнообразные отношения
правовая цель - обеспечение потребности граждан в жилье и объект, по поводу
которого они возникают, - жилое помещение. Жилищными можно считать отношения по
постановке гражданина на учет для получения жилья по договору социального
найма, а также отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем из этого
договора, и т.д. Понятие "жилищные правоотношения" в указанной
трактовке включает в себя как отношения, основанные на началах власти и
подчинения, так и отношения, в которых субъекты равноправны, имущественно
обособлены. Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым
помещением, рассматривают как разновидность гражданских правоотношений
<*>.
--------------------------------
<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М.,
2003. С. 5.
3. Совокупность всех жилых помещений независимо
от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития,
гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для
временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,
жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших
жилье в результате обращения взыскания на находящееся в залоге у кредитора
жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной
организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом,
специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,
ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в
других строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд (ст. 1 Основ
федеральной жилищной политики).
В жилищный фонд не входят находящиеся в жилых
домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд
непромышленного характера (ст. 4 ЖК).
Жилищный фонд неоднороден - он различается по
субъектам права собственности, формам использования. В последние годы его
структура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного
фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного
и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть
жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.
В законодательстве, а также научной литературе
жилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖК
жилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонд
жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация не
согласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждается
в корректировке.
В ст. 7 Основ федеральной жилищной политики
выделен частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд
<*>. Приведенная классификация более соответствует закрепленным в
Конституции РФ и ГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы
собственности, вряд ли следует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в
частный жилищный фонд.
--------------------------------
<*> До принятия Федерального закона от 21
апреля 1997 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской
Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N
17. Ст. 1913) выделялся также коллективный жилищный фонд, т.е. фонд,
находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных
субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности
общественных объединений. При этом нарушался единый классификационный критерий,
так как общая собственность не рассматривается в качестве формы собственности,
а указывает лишь на наличие у имущества нескольких собственников.
К частному жилищному фонду относятся:
1) фонд, находящийся в собственности граждан:
индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные
квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов
с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных
владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами
на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических
лиц - частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств,
в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не
полностью выплаченным паевым взносом.
В государственный жилищный фонд входят:
1) ведомственный фонд, состоящий в
государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном
хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении
государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной
собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов
Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном
ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных
учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Существует также муниципальный жилищный фонд -
фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них
административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и
Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном
хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении
муниципальных учреждений.
В зависимости от условий использования жилищного
фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, можно
выделить:
а) жилищный фонд социального использования -
совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые
помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах
нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,
специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральной
жилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности из
государственного и муниципального жилищных фондов местной администрацией,
государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Жилые помещения
из данного фонда предоставляются по договорам социального найма;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
