Договор найма жилого помещения 
Каких-либо особых требований, касающихся
дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые
положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого
помещения, а также в договоре социального найма может быть только
совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686). Такой подход вряд ли
следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом
жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место
жительства его законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. По
достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных
лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в
собственном жилом помещении.
Помимо нанимателя в положениях о договоре найма
жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.
677 ГК).
Постоянно проживающие с нанимателем в жилом
помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для
постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при
заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель
по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года,
приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия
договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.
Вселение постоянно проживающих лиц возможно при
наличии совокупности следующих условий:
1) согласие наймодателя;
2) согласие постоянно проживающих с нанимателем
граждан <*>;
--------------------------------
<*> В случае когда интересы
несовершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, представляют родители или
опекуны (попечители), проживающие отдельно, вопрос о вселении новых лиц должен
быть согласован с ними (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3
апреля 1987 г. N 2 // БВС СССР. 1987. N 3. С. 8; 1991. N 2. С. 8).
3) соблюдение нормы жилой площади на одного
человека.
Наличия перечисленных условий не требуется при
вселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК) <*>.
--------------------------------
<*> Имеются в виду несовершеннолетние дети
нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданные
указанным лицам под опеку.
Граждане, постоянно проживающие совместно с
нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед
наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные с
нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем
и указанными гражданами определяются законом.
Граждане, постоянно проживающие вместе с
нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о
том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед
наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.
Для вселения нового лица наниматель должен
получить согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи.
На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется
согласия остальных членов семьи.
Право пользования жилым помещением лиц,
постоянно проживающих с нанимателем, есть все основания рассматривать как
самостоятельное, автономное от прав нанимателя жилого помещения.
Законодательство выделяет категорию лиц, которые
могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним
граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы
(ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не
приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680
ГК).
3. Договор найма жилого помещения заключается в
простой письменной форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечет
недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе
доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением
ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).
4. Предметом договора найма жилого помещения как
сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного
проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673
ГК) <*>.
--------------------------------
<*> В ст. 673 ГК жилое помещение
рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако, если
договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом
следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и
встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.
В ГК в качестве предмета найма названы следующие
виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или
несколько комнат).
Жилой дом - строение, предназначенное для
проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным,
санитарно-гигиеническим требованиям.
Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду
с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые
этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).
Квартирой именуется часть жилого дома,
предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на
улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.
Комната - обособленная постоянными стенами часть
квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной
- ванная комната, кухня и т.д.
По договору найма жилого помещения может
передаваться помещение, обладающее следующими признаками:
1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с
момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и
зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или
муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не
могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям,
предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не
зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком
помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.
Вспомогательные помещения (балконы, кухни и
т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого
помещения;
2) помещение должно быть пригодно для
постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого
помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного
проживания (например, летний дачный дом);
3) помещение должно быть изолированным, т.е.
имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может
передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим
помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть
предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений
<*>.
--------------------------------
<*> БВС РСФСР. 1986. N 6. С. 11.
Пригодность для проживания означает соответствие
жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения
для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих
конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного
проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного
освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые
каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим
износом свыше 65%.
Помещение, признанное в установленном порядке непригодным
для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При
несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению
договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий
требованиям законодательства (ст. 168 ГК).
Порядок признания жилых помещений непригодными
для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г.
N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых
помещений) непригодными для проживания" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.
Непригодными для проживания признаются жилые
дома (жилые помещения):
а) находящиеся в ветхом состоянии;
б) находящиеся в аварийном состоянии;
в) в которых выявлено вредное воздействие факторов
среды обитания.
Таким образом, возможность безопасного
использования жилого помещения определяется не только качеством самого
строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и
другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые
строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных
зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.
Критерии и технические условия отнесения жилых
домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться
Министерством промышленности и энергетики РФ.
Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений)
к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов
среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими
правилами и нормативами.
Размер жилого помещения, предоставляемого по
договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК,
пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством. Одним из критериев определения
пригодности для проживания является определенный размер жилого помещения. ГК
(ст. 679) устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с
нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за
исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для
договора коммерческого найма необходимо соблюдение не нормы предоставления
жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой
площади. Причем эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых
жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.
Условие о предмете договора найма жилого
помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно либо
вообще не определено, договор считается незаключенным.
Существенное условие договора найма жилого
помещения - цена (размер платы за наем).
По поводу того, следует ли условие о цене
считать существенным для договора найма жилого помещения, высказываются разные
точки зрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в
качестве существенного условия данного договора. Соответственно при отсутствии
в договоре найма условия о цене следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК
<*>. Однако представляется, что определение размера наемной платы в
договоре найма жилого помещения зависит от ряда факторов, характеризующих жилое
помещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень благоустроенности.
Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение.
Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилые
помещения, находящиеся в одном доме, могут различаться по их состоянию
(помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст.
424 ГК к договору найма жилого помещения представляется невозможным, равно как
при определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст.
654 ГК).
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского
"Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена
в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство
"Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право. Книга вторая. С. 709 - 710.
В договоре коммерческого найма жилого помещения
цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Кодекс допускает
возможность ограничения свободы сторон в формировании данного условия путем
установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.
Платежи нанимателей, проживающих в домах,
относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности включают плату
за:
а) содержание и текущий ремонт жилищного фонда;
б) капитальный ремонт жилищного фонда;
в) наем жилья.
Размер платы за содержание и ремонт жилья в
жилищном фонде любой формы собственности зависит от общей площади жилого
помещения и комплекса оказываемых услуг.
Размер платы за наем жилого помещения
устанавливается в зависимости от общей площади и качества жилого помещения (ст.
15.1 Основ федеральной жилищной политики).
Одностороннее изменение размера платы за жилое
помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или
договором (п. 2 ст. 682 ГК).
Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель
обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за
прожитым месяца. Это правило является императивным для договора социального
найма, а к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного
условия в договоре (п. 3 ст. 682 ГК).
Плата за жилое помещение вносится обычно в
денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты
жилья. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием,
что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.
Еще одним условием, обычно указываемым в
договоре коммерческого найма жилого помещения, является срок. Договор
коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти
лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять
лет (п. 1 ст. 683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям
договора коммерческого найма жилого помещения.
Договоры коммерческого найма жилого помещения
подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и
долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий
нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселять
в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных
жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,
не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683
ГК). Однако эти ограничения диспозитивны. Перечисленные возможности могут быть
предоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.
5. Стороны договора найма жилого помещения
наделены взаимными правами и обязанностями.
Наймодатель по договору найма жилого помещения
обязан:
1) передать нанимателю указанное в договоре
свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676
ГК).
Таким образом, исполнение обязательства по
передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух
условий:
помещение должно быть свободным, т.е. в нем не
должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;
помещение должно быть в состоянии, пригодном для
проживания;
2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого
дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или
обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и
устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2
ст. 676 ГК).
Вопрос о правовой природе отношений по
обеспечению граждан коммунальными услугами в науке решается неоднозначно. Одни
считают, что это самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают
из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие
рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так
как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель
автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами
<*>. Требования к объекту договора найма предполагают определенный
уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно
определенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения с
предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о
снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель
получает эти услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается
помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем договором
найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги
наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей
организацией;
--------------------------------
<*> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 199.
3) производить капитальный ремонт сданного внаем
жилого помещения.
Обязанность по капитальному ремонту может быть
по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).
ГК не предусматривает обязанности наймодателя по
обеспечению нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор
коммерческого найма заключается на ограниченный срок - до пяти лет, у
наймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не
пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в
капитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если
наймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов из
жилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, он
обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора
убытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами
непреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
