Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

В том числе земель поселений: из них сельских: 2350 га (23,5 кв.км).

Г. Екатеринбург: 49115 га (491,15 кв.км)

Занято лесами: 44366 га (443,66 кв.км)

Покрыто водой: 4423 га (44,23 кв.км)

Земель с/х назначения: 21328 га (213,28 кв.км)

Кадастровое деление выполнено в электронном виде (вектор) в 1998 г. с использованием материалов градостроительного зонирования, материалов лесоустройства и т.д. на основе картматериала М 1:10000 по следующей схеме: на основе административного деления территории МО “город Екатеринбург” на 7 районов принято 7 блоков, с выделением земель инфраструктуры (транспортной, инженерной) федерального, регионального и общегородского значения в отдельный 8 блок (с номером 00). Внутри блоков произведена разбивка в соответствии с материалами градостроительного зонирования на 106 массивов, при этом элементы инфраструктуры (магистральные районного значения) выделены в 00-вой массив каждого блока. Каждый массив в свою очередь разбит на кадастровые кварталы, с выделением земель инфраструктуры в 0-кватрал.
Общее количество кадастровых кварталов составило 4225. В порядке дежурства
(с мая 1999г.) введен 14461 кадастровый участок, ежемесячно учитывается от
450 до 800 участков (в зависимости от сезона).

Создана база данных по всем раннее выданным правоподтверждающим документам, проведена сверка информации с БТИ, в дежурном порядке
(ежемесячно) осуществляется обмен информацией с органами Минюста.

Общее количество описанных участков составляет 71138, субъектов земельных отношений 84839, в том числе: физические лица - 79361 , юридические лица- 5478, прав на земельные участки - 92852, в том числе собственности – 58363, постоянного пользования – 29700, аренды – 4789.

Одновременно за счет средств бюджета города проводятся работы по инвентаризации земель муниципального образования с уточнением кадастрового зонирования по материалам топосъемки М1:500, с передачей материалов на бумажных и магнитных носителях (в том числе растров картматериала М1:500).

Всего проинвентаризовано 27411 земельных участков, на общей площади
32174 га (321,74 кв.км).

В том числе по годам: 1995-96 –3450 участков, 3347 га; 1998 - 5838 участков, 4726 га; 1999 - 8356 участков, 9240 га; 2000 - 9767 участков,
14861 га.

Кроме того в 2000 г. проведены подготовительные работы и начата полевая инвентаризация земель на площади 23059 га, завершение работ на этой территории планируется на конец 2001г, заключен договор на 2001-2002 г. на окончание работ по инвентаризации земель в полном объеме (44760 га).

3. Роль городского кадастра в социально-экономическом развитии города

Екатеринбурга

В данной главе мы покажем, как проводимые работы по созданию городского кадастра влияют на социально-экономические процессы в
Екатеринбурге.

Существенную роль в ускорении социально-экономического развития города играет адекватное формирование критериев для осуществления земельной налоговой политики, выявление землепользователей, определение и регулярная корректировка уровня земельных платежей в рамках проводимой земельной политики. Все это требует адекватного информационного обеспечения и непрерывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью современных информационных систем, в частности земельного кадастра.

Таким образом, формирование рынка земли, правильный учет стоимости земли, адекватная земельная ценовая и налоговая политика и ее полноценное информационное обеспечение позволяет существенно повлиять на экономическую политику города, сделать еще больший акцент в развитии города на более полное удовлетворение интересов его жителей.

1. Роль земельного кадастра в формировании бюджета города Екатеринбурга

Земельный налог и арендная плата за землю являются одним из источников формирования городского бюджета. Анализ запланированных средств от земельных платежей в местные бюджеты крупных и экономически развитых городов на 2000 год представлен в Приложении 3. Из приведенных данных видно, что в доходной части городских бюджетов поступления от земельного налога в среднем составляют около 5%. В Екатеринбурге земельные платежи формируют - 3,3% доходной части городского бюджета, в Перми – 5,9%, в
Челябинске - 6,8%. Причем в городские бюджеты в РФ, за исключением
Москвы, больше средств поступает от земельного налога, чем от арендной платы. За последние пять лет складывается тенденция к росту поступлений платы за землю (в том числе и в Екатеринбурге) [15; 17; 22].

Преимущественным источником пополнения бюджета в Екатеринбурге является подоходный налог с физических лиц (27,0 % всех поступлений в бюджет). Следующим по весомости является местный налог на содержание жилфонда – 21,7 %. Налог на добавленную стоимость и налог на имущество предприятий и физических лиц формируют по 11,0% доходов бюджета. В новый
Налоговый Кодекс заложена тенденция передачи средств от поступления подоходного налога в Федеральный бюджет и увеличение доли налога на имущество, в т.ч. земельного налога в доходной части бюджета (что соответствует мировой практике) путем расширения полномочий местных органов власти в дифференциации ставок земельного налога.

Распределение земельных платежей между уровнями бюджетной системы РФ осуществляется в следующем объеме:

-в федеральный бюджет - 30%,

-бюджеты субъектов РФ (за исключением г. Москвы) - 20%,

-бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований -50%.

Поступление земельных платежей в Екатеринбурге с каждым годом повышается (см. приложение 4,5). Это обусловлено работами по созданию земельного кадастра (см. вторую главу), а также усилением темпов проведения компании по оформлению договоров аренды земли по материалам инвентаризации.

С 1996 г. трижды проводилась увеличение ставок земельного налога: в
1997 г. и 1998 г. – в 2 раза, в 2000 г. – в 1,2 раза. Эти увеличения были направлены на компенсацию инфляции, в связи с этим наблюдается большое увеличение земельных платежей в последующие годы, которое не связано с проведением кадастровых работ в городе.

Особенно хорошо видна тенденция повышения земельных платежей после проведения кадастровых работ на примере 1996, 1997 и 2000 годов, так как в
1996 и 1999 гг. не было увеличения ставок земельного налога. Экономическая оценка территории муниципального образования, выполненная Институтом экономики УрО РАН и инвентаризация земель Железнодорожного района, проведенные в 1996 г. способствовали увеличению поступлений земельных платежей по г. Екатеринбургу во все уровни бюджетов почти в два раза с
42000 тыс. рублей в 1996 году до 74825 тыс. рублей в 1997 г. С 1999 по 2000 гг. проводилась инвентаризация Октябрьского района и в 2000 году земельные платежи по этому району увеличились с 17163 тыс. руб. до 31492 тыс. руб.

Так как все районы города не одинаковы по площади и соответственно сбор земельных площадей в крупных районах может быть выше чем в районах с меньшей площадью, то в работе выполнен расчет земельных платежей в расчете с 1га территории.

В 2000 году поступления в расчёте с 1 га территории в среднем по городу составили 6,5 тыс. руб., а в Железнодорожном районе - около 10,8 тыс.руб. с 1 га, в Орджоникидзевском – 4,9 тыс. руб. с 1 га, в Кировском –
6,7 тыс.руб. с 1 га. По отдельным районам (где не было инвентаризации) поступления ниже среднего уровня почти в два раза (Верх-Исетский с 1 га. –
2,7 тыс.руб.).

В 1999 г. также не было изменения ставок земельного налога, а уже в
2000 г. объем земельных платежей значительно вырос по всем районам города, этот рост связан с повышением платежей по арендной плате в 1999 г. – 66485 тыс.руб., в 2000 г. - 143884 тыс. руб. Большой прирост земельных платежей, был связан с принятием в 1999г. Госдумой закона о налоговой амнистии, благодаря которому была разрешена выплата задолженностей без выплаты пени.

За 1999 год в Екатеринбурге выявлено 710 юридических лиц и 5323 граждан-недоимщиков по арендной плате. В случае не внесения арендной платы в установленный срок, арендатору начисляется пеня. В 2000 году размер пени за просрочку платежа по договорам аренды земли составляет 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки. Для сравнения, в Челябинске и
Перми величина пени такая же, в Москве составляет 0,3%.

С учетом проведенного анализа можно отметить, что четко видна положительная тенденция роста земельных платежей, в связи с проводимой
Администрацией города инвентаризацией земель города и других кадастровых работ. Анализ поступления земельных платежей по тем районам города, где прошла инвентаризация, показывает, что поступившие платежи как минимум в два раза выше, чем в районах, где не было инвентаризации.

Также в работе выполнен расчет экономической эффективности кадастровой системы. Для этого потребовалось сравнить сумму, затраченную на создание кадастра в Екатеринбурге – 17500 тыс. руб. (см. п. 3.4.) с приростом земельных платежей после проведения кадастровых работ по каждому району.
Для этого был выявлен этот прирост в процентном соотношении, он составил в среднем 40%. Затем по каждому району за все годы после проведения кадастровых работ была выделена доля от земельных платежей в 40% (например по Железнодорожному району эти доли составили в 97г. – 4400тыс. руб.; в
98г. – 6400 тыс. руб.; в 99г. – 13600тыс.руб.; в 2000г. – 16800 тыс. руб.)
Просуммировав полученные цифры, был получен прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ в городе с 1997 по 2000гг., который составил около 150000 тыс. руб. (см. таблицу 2).

Таблица 2

Прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ в Екатеринбурге*
|районы |1997 г. |1998 г. |1999 г. |2000 г. |
|Железнодорожный |4400 |6400 |13600 |16800 |
|Кировский |4000 |5600 |10400 |15200 |
|Орджоникидзевский|- |10800 |22400 |16800 |
|Октябрьский |- |- |6800 |12400 |
|итог |8400 |22800 |53200 |61200 |

*Составлено автором по информации, предоставленной городской налоговой инспекцией

Выполненные расчеты доказывают, что кадастровая система действительно является эффективной и самоокупаемой, она принесла доход в 8 раз больше чем затраты на ее создание.

В отношении использования средств, поступающих от платы за землю,
Закон РФ "О плате за землю" определяет, что земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используются исключительно на следующие цели:

- финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия и процентов за их использование. Средства на эти цели расходуются по соответствующим нормативам;

- инженерное и социальное обустройство территории. Оно включает создание необходимых условий для предоставления земель, рационального и эффективного использования их по назначению (строительство дорог, линий связи, электроснабжения, водопровода, канализации, газоснабжения).

В Екатеринбурге в бюджете на 2001 год, запланированный расход на финансирование мероприятий по улучшению землеустройства и землепользования от земельных платежей составляет 32,5% [22].

Ежегодно землеустроительными и финансовыми органами разрабатывается и утверждается главой города программа расходования средств, поступающих от платы за землю. В программе устанавливаются объемы финансирования конкретных объектов. Большая часть средств используется для финансирования работ по созданию земельного и городского кадастра, инженерное обустройство территории, охрану земель.

В 2001 году средства, поступившие от платы за землю на территории города Екатеринбург, планируется расходовать следующим образом:

- землеустройство – 2,05 %;

- земельный и городской кадастр - 31,35 %;

- мониторинг земель - 0,13 %,

- повышение плодородия почв – 2,94 %

- освоение новых земель – 22,14 %;

- инженерное обустройство территории – 31,32 %;

- охрана земель - 10,08 %.

При этом службами, выполняющими указанные мероприятия и ответственными за финансирование, выступают Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга, Главное управление архитектуры и регулирования земельных отношений, районные службы, Управление капитального строительства, Управление благоустройством, Управление здравоохранения,
Комитет по экологии и другие.

2. Развитие земельного рынка в Екатеринбурге

С 1992 г. в Екатеринбурге начал формироваться рынок земли, в частную собственность в основном предоставляются небольшие по площади земельные участки (до 1000 кв.м.) с целевым назначением только для индивидуальной жилой застройки и садово-огороднических хозяйств. С началом земельной реформы в Екатеринбурге резко активизировался процесс предоставления земли в частную собственность физическим лицам по землеотводным документам – первичный рынок земли (с 1993 г. по 1999г. – 36473 сделки), а на базе первичного рынка формируется вторичный рынок земли, основой которого является купля-продажа земельных участков. Сделки купли-продажи увеличиваются каждый год, что также видно в таблице 3.

Таблица 3

Развитие земельного рынка в Екатеринбурге*
| | | | |Всего с |
|Тип сделки |1997 год |1998 год |1999 год |1993 по |
| | | | |1999 гг. |
|Первичный рынок: | | | | |
|землеотводные |2700 |1418 |581 |36473 |
|документы | | | | |
|Вторичный рынок земли:| | | | |
|купля-продажа |146 |599 |1381 |2540 |
|Постоянное | | | | |
|(бессрочное) |617 |406 |310 |2095 |
|пользование | | | | |
| | | | | |
|Долгосрочная аренда |464 |609 |1140 |2526 |
| | | | | |
|Краткосрочная аренда |705 |563 |365 |2384 |

*Составлено автором по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга.

В таблице используются данные с 1993 г. по 1999 г., так как только до
1999 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга регистрировались все права на земельные участки, с 2000 г. эта функция была передана «Регистрационной палате» обмен данными, с которой не находится на должном уровне. На сегодняшний день только 3 предприятия выкупили свою землю в частную собственность («ВИЗ», «Калина»). Поэтому в Екатеринбурге аренда остается почти единственным механизмом, способствующим обороту земель, предоставленных предприятиям и другим юридическим лицам, с каждым годом увеличивается количество сделок с долгосрочной арендой если в 1997г.
– 464 сделки, то в 1999 г. – 1140. Количество сделок по краткосрочной аренде ежегодно уменьшается, потому что договора краткосрочной аренды в основном заключались под киоски и ларьки, максимальное количество которых было в начале 90-х годов и постепенно их число стало уменьшаться, им на смену пришли магазины, встроенные в первые этажи зданий.

Уменьшается количество сделок, связанных с предоставлением земельных участков постоянное (бессрочное) пользование, чаще всего это право заменяют либо правом долгосрочной аренды, либо правом частной собственности.

Вся информация по проходящим сделкам с земельными участками фиксируется в земельном кадастре. Без кадастровой системы невозможно развитие земельного рынка. В г. Екатеринбурге первый шаг в этом плане уже сделан, земля входит в оборот земельного рынка. Кадастровая система позволяет вести учет предоставляемых земель (для того чтобы предоставить землю ее необходимо учесть). Ситуация с развитием земельного рынка осложняется еще тем, что до сих пор не принят Земельный Кодекс (15 июня
2001 г. он прошел первое чтение Государственной Думой), в котором будут закреплены правила предоставления земель в частную собственность. Принятие
Земельного Кодекса также позволит привлечь инвестиции в экономику города, сегодня много потенциальных инвесторов (особенно иностранных) готовы вкладывать инвестиции в нашу экономику, но им необходимы гарантии в частности предоставление земли в частную собственность.

Таким образом, формирование рынка земли, правильный учет стоимости земли, адекватная земельная ценовая и налоговая политика и ее полноценное информационное обеспечение, что невозможно без кадастра, позволяют существенно повлиять на экономическое развитие города.

3.3. Влияние кадастра на социальные процессы в городе

Пополнение бюджета за счет земельных платежей можно также рассматривать как фактор, влияющий на социальное развитие города, так как определенная доля от земельных платежей (около 18%) в бюджете может расходоваться на социально-направленные отрасли хозяйства такие как здравоохранение, образование, жилищно-коммунальное хозяйство и др.

Создание кадастра в Екатеринбурге позволяет обеспечить интересы физических и юридических лиц, которым кадастровая информация необходима для инициируемых ими действий в сфере гражданского оборота земли (купля- продажа, дарение, завещание, ипотека и т. д.), а также для информационного обеспечения предпринимательской деятельности банков, страховых компаний, оценщиков, нотариусов, инвесторов и др. Активизировался оборот большого числа мелких земельных участков, переданных в собственность гражданам для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства. Стали возникать постоянные межевые споры, решение которых возможно цивилизованным путем с помощью сведений находящихся в земельном кадастре (о местоположении на местности границ, разделяющих смежные земельные участки; о правовом режиме использования земельных участков и т. д.) В Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга регулярно поступают запросы из судов для предоставления информации, необходимой для разрешения споров (в среднем 50 запросов в месяц).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6