15. Договор ренты По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме. Разновидности договора ренты: у постоянная рента; • пожизненная рента; • пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизнен ной ренты. 3. Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты). Имущество, которое перелается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым. Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах: • предоставление вещей; • выплата денег; • выполнение работ или оказание услуг; • удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг. Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей. Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты. Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты. Способы обеспечения рентных платежей: • право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты; • в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению Разновидности ренты 1. Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессрочная рента. Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты'. • граждане; • некоммерческие организации. 2Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличаюшейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо находящееся в живых к моменту заключения договора. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится и: других получателей пропорционально долям оставшихся в живых. Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты. Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обя зательной индексации. | 18. По договору аренды транспортного средства арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование. Виды аренды транспортных средств: • аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение, а также пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации; • аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации. 2. Особенности аренды транспортных средств: • обязательная письменная форма договора; • здесь не применяются правила о продлении арендных отношений на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового арендного договора; • арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры; • особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. 3. Отличительные черты аренды транспортного средства с экипажем: • обязанность по производству как капитального, так и текущего ремонта лежит на арендодателе; • арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в течение срока договора; • арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, члены которого являются работниками арендодателя; • расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель, а расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, - арендатор; • обязанность по страхованию транспортного средства и ответственность за ущерб, причиненный в связи с эксплуатацией транспортного средства, лежат на арендодателе; • арендатор отвечает за вред, причиненный транспортному средству, только если вред наступил по его вине или по вине лиц, за действия которых он несет ответственность. 4. Отличительные черты аренды транспортных средств без экипажа: • арендатор обязан производить как текущий, так и капитальный ремонт транспортного средства; • арендатор своими силами осуществляет управление и техническую эксплуатацию транспортного средства; • арендатор несет обязанности по страхованию транспортного средства и отвечает за вред, причиненный в связи с его эксплуатацией. | 19 . Аренда зданий и сооружений 1. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предоставить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату. 2. Закон ограничивает аренду жилых помещений: • юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан; граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения. До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Договор аренды здания или сооружения заключается в простои письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Если срок действия договора больше одного года, то обязательна государственная регистрация договора. Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта. 3. Арендатор здания или сооружения получает право пользования частью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необходима для нормального пользования им. Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя. Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды Аренда предприятий1.По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату. 2. Отличительные черты договора аренды предприятия: • предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. п.), оборотные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания), права требования и долговые обязательства; • не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности; • обязательно уведомление кредиторов предприятия. Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия; • договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами; • передача предприятия осуществляется по передаточному акту; • обязательная государственная регистрация договора; • арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т. п., но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия; • арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения; • арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам рациональности и экономичности. | 24. Договор найма жилого помещения Понятие и правовое регулирование договора найма милого помещения •• По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.Предметом договора является жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей. 2. Разиовндностя договора найма жилого помещения: • договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда; • договор коммерческого найма жилья. Различия социального и коммерческого найма жилья: • договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок; • различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья; • различен объем прав сторон; • квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами. 3. Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Основными федеральными законами, регулирующими жилищные отношения, являются: • Гражданский кодекс РФ; • Жилищный кодекс РСФСР 1983 года; • Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от 17 июня 1999 года №113-ФЗ). Вопрос 61. Основания расторжения договора коммерческого найма жилья по инициативе наймодателя: • задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен договором; • разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный не более одного года срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе; • непригодность жилого помещения для проживания из-за его неудовлетворительного технического или санитарного состояния; • использование жилого помещения не по назначению. В этом случае суд вправе установить нанимателю испытательный годичный срок для изменения своего поведения;• нарушение прав и интересов соседей. В этом случае суд также вправе установить годичный испытательный срок. В последних двух случаях суд также вправе принять решение о расторжении договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года. | 30. Договор строительного подряда 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объем либо выполнить другие строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и уплатить обусловленную цену. К договору строительного подряда применяются общие положения о подряде, если это не противоречит специальным нормам о строительном подряде. 2. Особенности договора строительного подряда: • договором строительного подряда охватываются и отношения по поводу капитального ремонта зданий и сооружении, если договором не предусмотрено иное; • если строительные работы направлены на удовлетворение бытовых или иных личных потребностей гражданина, то к такого рода отношениям применяются нормы о бытовом подряде; • к источникам правового регулирования строительного подряда помимо Гражданского кодекса относятся также некоторые законы (например, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ) и ряд рекомендательных актов; • отдельные виды строительной деятельности в Российской Федерации подлежат лицензированию; • в случае гибели или повреждения объекта строительства до его передачи заказчику вследствие недоброкачественности переданных заказчиком материалов или ошибочности указаний заказчика по способу выполнения работ подрядчик, при условии что он исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика, вправе требовать оплату работ в полном объеме, предусмотренном сметой; •• переход права собственности на объект от подрядчика и заказчику происходит только после государственной регистрации такого перехода; • обязательными приложениями к тексту договора строительного подряда являются смета и техническая документация, определяющая объем, характер и другие характеристики работ; • при обнаружении необходимости производства не учтенных в технической документации работ подрядчик обязан приостановить выполнение работ и уведомить об этом заказчика. Заказчик обязан в течение десяти дней сообщить подрядчику о принятом решении. При пропуске указанного срока у подрядчика возникает право требовать возмещения убытков, причиненных простоем; • подрядчик вправе требовать оплаты непредусмотренных работ, которые он выполнил, не дожидаясь согласия заказчика, если докажет, что он действовал в интересах заказчика (в случае, если промедление могло привести к гибели объекта и пр.); ^ подрядчик вправе отказаться от выполнения необходимых дополнительных работ, если только они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо он по иным не зависящим от него причинам не может выполнить указанные работы; •' заказчик вправе в одностороннем порядке изменить техническую документацию, если эти изменения не превышают 10% стоимости работ. Подрядчик вправе требовать оплаты дополнительных работ в пределах 10% общей стоимости работ, если по не зависящим от него причинам пришлось превысить смету; • возможно установление в договоре условий о страховании различного рода рисков (риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и т. п.). Выполнение стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от необходимости принятия мер для предотвращения наступления страхового случая; ч/ если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан предоставить земельный участок под строительство; • подрядчик обязан выполнить все указания заказчика, касающиеся производства работ, если они не противоречат договору и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика; • в случае уклонения заказчика от осуществления надзора и контроля за ходом работ подрядчик вправе ссылаться на то, что допущенные недостатки были бы им устранены, если бы заказчик исполнил свои обязательства по осуществлению надзора и контроля за ходом работ; • заказчик вправе поручить осуществление функций по надзору и контролю за ходом работ третьему лицу; • стороны по договору строительного подряда обязаны принимать все необходимые меры по устранению препятствий для выполнения работ; • подрядчик обязан производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды и обеспечения безопасности строительных работ; • в случае приостановления работ и консервации объекта по причинам, не зависящим от сторон, заказчик обязан оплатить подрядчику уже выполненные к этому времени работы и возместить иные понесенные им расходы; • приемка работ возможна как после завершения работ, так и по окончании ее отдельных этапов. Приемка работ оформляется актом сдачи и приемки работ, подписываемым обеими сторонами; • заказчик вправе отказаться от приемки работ, если обнаруженные недостатки исключают возможность использования результата работ для целей, указанных в договоре; • к дополнительным основаниям ответственности подрядчика за качество работ относятся отступления от обязательных для сторон строительных норм и правил, а также недостижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, а при реконструкции здания или сооружения - снижение или потеря прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части; • подрядчик обязан за плату устранять и те недостатки, за которые он ответственности не несет. |