11. Дог-р продажи недвиж-сти.

Понятие дог-ра продажи недв-ти базируется на общем опред-ии дог-ра К-П, данном в ст.454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недв-ти. Его опред-ие: по дог-ру продажи недв-ти продавец обязуется передать в собственность покуп-ля недвижимое имущ-во, а покуп-ль обязуется принять это имущ-во по передаточному акту и уплатить за него опред-ную сторонами денежную сумму.

Дог-р продажи недв-ти явл. консенсуальным, он счи­тается заключенным в момент достижения соглашения м/у сторо­нами в требуемой законом форме. Присущи общие для всех дог-ров К-П черты, а именно возмездность и взаимность. Сторонами дог-ра -продавец и покуп-ль. В качестве продавца выступает, собственник недв-ти, действующий непосред­ственно или через своего представителя. Участниками дог-ра продажи недв-ти на стороне как продавца, так и покуп-ля могут выступать любые subjы права.

Предметом - явл. недвижимое имущ-во. Именно предмет дог-ра явл. тем отличительным при­знаком, кот.ый позволил выделить этот вид дог-ра К-П. В соотв-ии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные objы и все, что прочно связано с землей, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и проч. Цена явл. существенным условием дог-ра К-П недв-ти, при ее отсутствии дог-р считается незаключенным.

Дог-р продажи недв-ти, по общему правилу, совер­шается в письменной форме (ст. 550 ГК) и не требует гос-енной регистрации. Стороны обязаны зарегис3ровать только переход права собственно­сти на имущ-во. При этом указ.ая регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недв-ти по акту. Исп-е обяз-ти продавца по передаче недв-ти покуп-лю может происходить как до регистрации перехода права собст­венности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы­вает стороны зарегис3ровать дог-р под страхом его недействитель­ности (ст. 558 ГК). Дог-р считается заключенным с момента такой регистрации. =>, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистра­ция перехода права собственности (ст. 551 ГК ).

Осн-ая обяз-ть продавца — передача недв-ти покуп-лю. Учитывая устан-ное законодат-вом треб-е регистра­ции перехода права собственности, на каждую из сторон дог-ра возлагается обяз-ть обратиться в гос-енный регис3рую-

щий орган с целью выполнения этого треб-я. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указ.ой обяз-ти, то суд вправе по треб-ю др.ой стороны вынести решение о гос-енной реги­страции перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации дог-ра, требующего гос-енной регистрации. Несмотря на то, что дог-р считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести реше­ние о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК).

Обяз-ти покуп-ля не требуют подробной хар-ристики, т.к. они являются обычными для любого дог-ра К-П, за исключением обяз-ти принять недвижимое имущ-во по переда­точному акту и зарегис3ровать переход права собственности в соотв-ии со

12. Дог-р продажи предприятия.

Предприятие - принад­лежащий предпринимателю единый и обособленный имущ-венный ком­плекс, признаваемый недв-тью и используемый для ведения предпринимат.ой деят-ти.

Дог-р продажи предприятия явл. консенсуальным, возмезд-ным, взаимным. Стороны дог-ра прода­жи предприятия — обычно предприниматели: граждане или коммерче­ские организации. При продаже гос-енных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают соотв-у­ющие фонды имущ-ва (федеральные или местные.

Предмет дог-ра продажи предприятия явл. его существенным условием. Аналогично ст. 554 ГК законодатель установил повышенные треб-я к опред-ию предмета этого дог-ра: в нем обязательно должен опред-ться состав продаваемого предприятия, кот.ый опред-ется на основе его полной инвентаризации. Не входят в предмет дог-ра и не могут передаваться покуп-лю права, кот.ыми продавец обладает на осно­вании специального разрешения (лицензии). Существенным условием дог-ра продажи предприятя явл. его цена, т. е. стоимость (опред-ется соглаше­нием сторон). Срок дог-ра продажи предприятия законодат-вом специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма дог-ра продажи предприятия опред-ется аналогично правилам продажи недв-ти. Дог-р должен заключаться в пись­менной форме путем составления одного док-та (п. 1 ст. 560 ГК). Кроме того, к дог-ру обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, закл-е независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, хар-ра, размера и сроков обязат-в (п. 2 ст. 561 ГК). Несоблюдение этих формальных треб-й влечет недействительность дог-ра.

Обяз-ти продавца - перенесении на покуп-ля права собст­венности и передаче ему товара в опред-ном кол-ве, комплекте, устан-ного качества и свободным от прав третьих лиц.

Осн-ая обяз-ть покуп-ля по дог-ру — оплата подучен­ного предприятия. Порядок и сроки оплаты опред-ются аналогично общим положениям о купле-продаже. Обяз-ть принять товар применительно к продаже предприятой ГК специально не рег-уется. Однако такая обяз-ть существует. - выражается в совершении покуп-лем действий, необход-ых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обяз-ть по передаче предприятия. Соотв-енно покуп-ль не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соотв-ует условиям дог-ра) или уклоняться от гос-ен­ной регистрации права собственности на предприятие.

13. Дог-р мены

Дог-ром мены называется дог-р, по кот.ому стороны взаимно обязуются передать др. др.у товары в собственность (ст. 567 ГК).

Дог-р - консенсуальным, возмездным и взаим­ным. Сторонами дог-ра - граждане и юр.ие лица. Выступление гос-а в гр.о-правовом дог-ре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит осн-ым принципам бюджет. устр-ва страны.

Ограничения на участие в дог-ре мены, существующие для граждан и юр.их лиц, в целом аналогичны ограничениям на их участие в купле-продаже.

Условие о предмете - единственное существенное условие. ГК не раскрывает понятия товара, являющегося пред­метом дог-ра: возможность мены любых не изъятых из оборота вещей, в т.ч. будущих, также допустимость мены вещи на имущ-венные права. Subjивные гр.ие обяз-ти, а также личные неимущ-венные блага не могут выступать предметом мены (так же как и К-П).

Цена дог-ра мены — это стоимость каждого из встречных предо­ставлений. По общему правилу, обмениваемые товары предполагаются =ценными (п. 1 ст. 568 ГК). Если же стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенса­ции).

Обяз-ти участников дог-ра ме­ны, составляющие его содержание, 1аковы для обеих сторон. Осн. обяз-тью явл. передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию соотв-ующего товара (п. 1 ст. 568 ГК).

Все условия о кол-ве, качестве, ассортименте, комплектнбсти и упаковке (таре) обмениваемых товаров рег-уются соотв-ую­щими нормами гл.ы 30 ГК в силу прямого указания п. 2 ст. 567 ГК. Аналогич. опред-ются и последствия нарушения сторонами этих условий.

Обяз-ть передать товар свободным от прав третьих лиц выте­кает из толкования ст. 571 ГК. Ее содержание опред-ется соотв-ующими ст.ями гл.ы 30 ГК (ст. 461—462 ГК).

Обяз-ть стороны дог-ра информировать контрагента о нару­шении последним условий дог-ра мены не предусмотрена гл.ой 31 ГК. Однако такая обяз-ть существует, как и в дог-ре К-П, и рег-уется аналогично правилам ст. 483 ГК.

14. Дог-р дарения.

Дог-ром дарения называется дог-р, по кот.ому одна сторона (даритель) безвозм- передает или обязуется передать опред-ное имущ-во др.ой стороне (одаряемому) либо ос­вобождает или обязуется освободить ее от имущ-венной обяз-ти (ст. 572 ГК).

По действующему ГК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального дог-ра. В последнем случае дог-р порождает обязат-во передать опред-ное имущ-во одаряемо­му в момент, не совпадающий с моментом закл-я дог-ра, т.е. в будущем.

Основанием дог-ра дарения явл. не само по себе желание одарить, а намерение передать имущ-во безвозм-. Безвозм-сть как гл.ный квалифицирующий признак дог-ра дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущ-венных обяз-тей. Так, передача дара м/б обусловлена его использ-ем в общеполезных целях, в т.ч. — по какому-либо опред-ному назнач-ю (пожертвование).

Предмет дог-ра дарения, включив в него вещи, имущ-венные права (треб-я) в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от имущ-венных обяз-тей перед дарителем или третьим лицом. Дарение прав в отношении третьих лиц происходит в форме их уступки — цессии.

Осн-ыми видами дарения: реальный дог-р (непос­редственное дарение) и консенсуальный дог-р дарения (дарственное обещание). В качестве классификационного критерия здесь выступает момент закл-я дог-ра. Но возможна и др.ая классификация (цель дарения). Так, различаются дарение в собственном смысле слова, т.е. действие, совершаемое в интересах одного одаряемого лица, и пожертвование — дарение, совершаемое в общих интересах неопред-ного круга лиц, преследующее общепо­лезные

Ферма дог-ра дарения опред-ется его предметом, составом и ценой. все дог-ры

дарения недвижимого имущ-ва (и реальные, и консенсуальные) дол­жны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной гос-енной регистрации

. Стороны в дог-ре дарения. Ограничение дарения. Права и обяз-ти сторон.

Сторонами дог-ра дарения — дарителем и одаряемым — могут быть граждане, юр.ие лица и гос-о.

Серьезное влияние на возможность закл-я дог-ров дарения гражданами оказывает объем их дееспособности. Недееспособный гражданин может заключать дог-ры дарения только через своего опекуна (п. 2 ст. 29 ГК). При этом от его имени можно производить дарение только обычных подарков небольшой стоимости (не дороже пяти минимальных размеров оплаты труда); право на получение им подарков через опекуна не ограничено.

Лицо, признанное ограниченно дееспособным, вправе самостоя­тельно совершать лишь мелкие бытовые сделки, а все остальные — только с согласия попечителя (

малолетние и несовершеннолетние могут совершать сделки, направленные на безвозм-е получение выгоды, т. е. выступать в качестве одаряемых, если соотв-ующие дог-ры не требуют нотариального удостоверения или гос-енной регистрации.

Рад запретов на получение подарков закон связывает с особенно­стями профессионального статуса одаряемых лиц, пытаясь => бороться со злоупотреблениями работников социальной сферы и гос-енного управления . В отношении дог-ров дарения с участием юр.их лиц ГК также предусм-ет ряд ограничений. прямо запрещает дарение м/у коммерческими организа­циями, за исключением обычных подарков небольшой стоимости. Др.ое ограничение, устан-ное , касается даре­ния вещей, принадлежащих юр.ому лицу на праве хозяйствен­ного ведения или оперативного управления. Действительность такого дарения, осуществляемого унитарным предприятием либо казенным предприятием или учреждением, требует согласия собственника вещи.

Гл.ной обяз-тью дарителя явл. передача дара. Если предметом дог-ра явл. вещь, то ее передача одаряемому может осуществляться посредством вручения, символической передачи (напр., вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих док-тов (абз. 2 п. 1 ст. 574 ГК). Передача дара в виде имущ-венного права в отношении третьего лица обычно производится путем вручения док-тов, фиксирующих основания возникнове­ния этого права (напр., уступка прав по предъявительской цен­ной бумаге). Единственным основанием возникновения права в отношении самого дарителя явл. дог-р дарения.

Обяз-ти дарителя по консенсуальному дог-ру дарения пере­ходят к его правопреемникам, если иное не предусмотрено дог-ром . В отношении пожертвования это правило не действует

Право отказа от исп-я консенсуального дог-ра дарения — одно из важнейших прав дарителя, закрепленное ст. Даритель может воспользоваться этим правом в двух случаях: 1) если после закл-я дог-ра его имущ-венное, семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исп-е дог-ра в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни; 2) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения^.

Права н обязанности одаряемого. Право на получение дара логически вытекает из самого предмета дог-ра дарения. Право отказа от принятия дара закреплено за одаряемым в п. 1 ст. 573 ГК. Это право м/б осуществлено в любой момент до передачи дара и даже не обусловлено налич.м каких-либо уважитель­ных причин.

Существование обяз-тей на стороне одаряемого лица — явле­ние довольно редкое для обычного дарения. Но в дог-рах пожертвования обяз-ть одаряемого по использ-ю имущ-ва в общеполезных целях присутствует всегда. В дог-ре пожертвования гражданину эта обяз-ть трансформируется в обяз-ть использ-я дара по конкретному назнач-ю, указ.ому дарителем. Анало­гичная обяз-ть может возлагаться и на одаряемое юр.ое лицо.

16 Дог-р аренды: понятие, виды, условия.

По дог-ру аренды одна сторона (арен­додатель) обязуется предоставить др.ой стороне (арендатору) имущ-во за плату во временное владение и польз-е или во временное польз-е (ст. 606 ГК).

Дог-р аренды явл. консенсуальным, взаимным и возмездным. Цель дог-ра - обеспечить передачу имущ-ва во времен­ное польз-е . В этом заинтересованы обе стороны дог-ра. Арен­датор, как правило, нуждается в имущ-ве временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле­дует цель извлечения прибыли из передачи имущ-ва во временное польз-е др.ому лицу.

Элементы. Стороны дог-ра — арендодатель и арендатор. По общему прави­лу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые subjы гр.ого права, как физические, так и юр.ие лица. Арендодатель — это собственник передаваемого в польз-е имущ-ва или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущ-во в аренду (ст. 608 ГК). Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущ-ва в польз-е. Никаких специальных треб-й к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет дог-ра—любая телесная непотребляемая вещь, по­скольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использ-я. (земельные участки).

Форма Помимо общих треб-й к форме всякого дог-ра, законом для дог-ра аренды устан-ы и специальные треб-я. Дог-р аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон дог-ра явл. юрвди-ческое лицо, независимо от срока д/б заключен в простой письменной форме (п. . Дог-р аренды недвижимого имущ-ва подлежит гос-енной регистрации.

Содержание дог-ра аренды образуют права и обяз-ти. Существенным условием - предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсут­ствии в дог-ре данных, позволяющих определить имущ-во, кот.ое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласо­ванным сторонами, а соотв-ующий дог-р — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Цена дог-ра (арендная плата), как и срок, не относится к суще­ственным условиям. Если арендная плата дог-ром не устан-а, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то дог-р аренды м/б заключен как на опред-ный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопред-ный срок (п. 2 той же ст.и).

16 (20). Права и обяз. сторон по дог-ру аренды. Последствия неисп-я.

Обяз-ти арендодателя. 1) предоставить арендатору имущ-во в состоянии, соотестствую-щем условиям дог-ра аренды и назнач-ю имущ-ва (п. . Состояние имущ-ва, подлежащего передаче в аренду, должно быть опред-о дог-ром аренды. Имущ-во сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему док-тами (техническим паспортом, серти­фикатом качества и т. п.). Имущ-во должно быть передано в аренду в устан-ный срок. Этот срок д/б указан в дог-ре аренды. Если срок передачи дог-ром устан- не был, имущ-во подлежит передаче в разум. срок.

Обяз-ть обеспечить надлежащ. сост-е имущ-ва дейст­вует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после закл-я дог-ра.

При обнаружении в имущ-ве недостатков, за кот.ые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозм-го устранения недостатков имущ-ва, либо соразмерного у<ния арендной пла­ты, либо возм-я своих расходов на устранение недостатков имущ-ва; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, пре2рительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необход-о, чтобы арендодатель узнал о причинах, по кот.ым арендная плата уплачивается ему не в полном размере; в) потребовать досрочного расторж-я дог-ра.

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущ-во

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущ-ва, если иное не предусмотрено законом, иными пра­вовыми актами или дог-ром аренды

Нарушение обяз-ти по проведению кап. ремонта дает арендатору право: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный дог-ром или вызванный неотложной необход-остью, и взыскать с арендода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соотв-ующего у<ния арендной платы; в) потребовать досрочного расторж-я дог-ра и возм-я убытков.

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про­изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено дог-ром аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотдели­мыми понимаются такие улучшения, кот.ые не могут быть отделены от арендованного имущ-ва без причинения ему вреда. Арендатор имеет право на такое возм-е только при наличии одновременно двух условий: а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. б) использ-я для производства улучшений собственных средств арендатора.

Обяз-ти арендатора. 1) пользоваться арендованным имущ-вом в соотв-ии с усло­виями дог-ра аренды, а если такие условия в дог-ре не опред-ы, то в соотв-ии с назнач-ем имущ-ва. Если арендатор пользуется имущ-вом не в соотв-ии с усло­виями дог-ра аренды или назнач-ем имущ-ва, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторж-я дог-ра и возм-я убытков

2) своевременно вносить плату за польз-е имущ-вом (п. 1 ст. 614 ГК). Арендная плата может уплачиваться в форме: а) опред-ных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче­ски или единовременно; 6) устан-ной доли полученных в результате использ-я арендованного имущ-ва продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором опред-ных услуг и др.

3) при прекращении дог-ра аренды вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в кот.ом он его получил, с учетом нормаль­ного износа или в состоянии, обусловленном дог-ром (ч. 1 ст. 622 ГК).

4) поддерживать арендованное имущ-во в исп=м состоянии (автомобиль необход-о регулярно заправлять топливом), производить за свой счет текущий ремонт (устранение недостатков имущ-ва, не связ-ое с заменой осн-ых (гл.ных) составных частей (деталей, узлов, конструкций)) и нести расходы на содержа­ние имущ-ва (оплачивать стоянку арендо­ванного автомобиля), если иное не устан-о законом или дог-ром аренды

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущ-во в субаренду, не передавать свои права и обяз-ти по дог-ру аренды др.ому лицу (перенаем), не передавать имущ-во в безвозм-е польз-е, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса