Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте 
5 февраля 2004 года приняты очередные изменения в Федеральный
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004
года (ФЗ от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ)[56].
Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных
участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание
на следующие новшества:
1) теперь допускается составление и нотариальное
удостоверение закладной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса
(ранее было нельзя);
2) не допускается удовлетворение требований залогодержателя
за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки
является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения
(п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариальное
удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;
3) расширена категория земель, которые могут являться
предметом залога. Если ранее – это были только земельные участки в отношении
которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую
возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые
земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или не
ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных
угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских
(фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);
4) предусмотрена возможность залога прав по договору аренды
земельного участка с согласия его собственника и в пределах срока договора
аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие
собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как
неотъемлемая часть договора ипотеки;
5) ипотека земель сельскохозяйственного назначения
допускается теперь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений,
в том числе возводимых, и иных объектов недвижимости прочно связанных с
земельным участком и принадлежащем на том же праве собственнику такого
земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона в новой редакции);
6) изменены правила оценки земельного участка при его
ипотеке. В частности, при проведении такой оценки теперь следует
руководствоваться законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ.
По общему правилу, залоговая стоимость земельного участка устанавливается по
соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты ограничения, когда
оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже
его нормативной цены (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).
При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога
производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон,
удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог
предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную
ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации
имущества должника – от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до
приобретения ее банком в собственность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с
установлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами
(либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой
(иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком
случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись,
банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества
по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В
таком случае ипотека прекращается.
Действующая в настоящее время норма ст. 352 ГК РФ также
содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК
РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение
по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с
переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения
гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не
предусматривает такой возможности.
По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового
института залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов
об обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений.
Все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным
решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на
заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления
Пленума Верховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном
толковании.
Ряд проблем также связан с регулированием процесса реализации
заложенного имущества с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две
формы реализации - по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения
залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для
обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке
обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет
избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в
наибольшей степени соблюсти интересы, как залогодержателя, так и залогодателя.
Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация
заложенного имущества производится с публичных торгов «в порядке, установленном
процессуальным законодательством, если не установлен иной порядок». Но в
порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются
судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий
перечень которых содержится в ГПК РСФСР.
Заключение договора на торгах регулируется также статьями
447,448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо не указывается, что они
применяются для залоговых отношений.
Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно
формироваться право собственности залогодержателя в случае о становления
последним предмета залога за собой при объявлении повторных торгов не
состоявшимися.
Представляются возможными такие документы, как заявление в
адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и
другое.
Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК
РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет
залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися,
договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на
недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права
(ч.2 ст.8 ГК РФ).
Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся
элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры)
уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости[57]. Второй относится к текущему
функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить
непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития
семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается
покупателем при приобретении им квартиры или дома.
Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследователей
к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству
граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в
основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение
усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно
опережает доходы населения.[58]
В регионах рыночные механизмы действуют с определенными
допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его
участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане
продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной
степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать
стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового
дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в
стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском
характере рынка вторичного жилья.
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь
главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве
своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора
подряда формируют цену на строительную продукцию.
В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь
вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что
речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние
которых отражено на рис.1.
Существующие федеральные программы ставят целью либо
изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны
бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка,
прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и
такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих
жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в
данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все
факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с
градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции,
градостроительство и т.п.[59]
В целях повышения эффективности регулирования требуется
применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание
жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает
необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление
недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и
на местном уровнях.
Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости
является также его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность
осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно прежде
всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить
ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня
из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений
на строительство и монопольных местных рынков строительства.
Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности
населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые
квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как
правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны
внести значительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а
финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут
на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели
зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней
отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена
финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании
последовательной и хорошо развитой системы андеррайтинга заемщика и процентных
ставок, таким образом, поможет сделать новые квартиры более доступными.
Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и
технического содержания существующего жилищного фонда.
Современные особенности андеррайтинга заемщика кредита и
стандартов обслуживания банками являются следующими:
ð Максимальный срок - 15 лет для
кредиторов-коммерческих банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что
касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая
во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.
ð Минимальный размер первоначального
взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением
взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий,
незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для
установления рыночной цены.
ð Процентные ставки устанавливаются на
уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12
до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные
государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных
кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя
взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают
бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной
ставкой и рыночной ставкой.
Возможность обращения взыскания на имущество должника
является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих
развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и
выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских
рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению,
по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования
собственности в виде залога при получении ипотечных кредитов и в случае
ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998 года, улучшили
положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали
ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти
законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста
имущества должника, обращать взыскание на это имущество, если заемщик перестает
платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел
для апробации их действия.
Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими
кредитами. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать кредиты,
когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются. Обращение взыскания на
залог в случае отказа от уплаты долга ограничено правами семей, особенно семей
с несовершеннолетними детьми, из-за которых не просто выселить такие семьи. В
результате, в случае отказа заемщика возвращать кредит в реальности права
кредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и договориться о продаже
жилья, сдать жилье заемщику, не вернувшему кредит, в аренду, или переселить
семью.
Принятие нового Жилищного кодекса должно внести ясность в
разрешение подобных вопросов. В настоящий момент ведется обсуждение новых
законов, предусматривающих создание местного жилого государственного фонда,
который будет расширяться за счет новых и/или пустующих квартир, для
предоставления жилья семьям, не возвратившим кредит, и таким образом позволит
кредиторам применить свое залоговое право ареста имущества должника.
Если говорить об организационно-финансовых схемах системы
индивидуального жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно
осознавать, что:
ð становление системы будет происходить
неодномоментно. Это процесс, а его протяженность по времени будет исключительно
зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны
администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из
Федерального центра, по существу навязывая ее регионам, как и построение
региональных моделей независимо от Федерального центра, убедительно
подтверждают этот тезис;
ð формирование системы с
необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет
соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные
элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы
окажутся функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный
самодостаточный кредитно-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы,
обеспечивающие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для
ускорения процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать
себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое
только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет создана
соответствующая правовая база.
Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов
значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря
высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы,
неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся
экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего,
небольшие ипотечные кредиты.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь
значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные
механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы
получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низким
уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой).
Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов
потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Естественным инструментом, позволяющим людям с минимальным
риском накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются
страховые компании.
Другим инструментом накопления средств граждан являются
кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116
Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
