Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте 
Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте
Выпускная
квалификационная (дипломная) работа
ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ
Выполнил студент
___________ учебной группы ______ курса
____________________________________
фамилия
_____________________________________
имя, отчество)
_____________________________________
(подпись)
Научный руководитель
_____________________________________
_____________________________________
(ученая степень, ученое звание)
_____________________________________
(фамилия, имя, отчество)
Допустить к
защите
Выпускная квалификационная
Заведующий
кафедрой
(дипломная) работа
_____________________________
защищена
(ученая
степень, ученое звание)
_____________________________
«____» _______________ 200__ г.
_____________________________
(фамилия,
имя,
отчество)
Оценка __________________
_____________________________
Председатель ГАК
(подпись)
__________________________________
(фамилия, имя, отчество)
«____»
_________________ 2004 г. __________________________________
(подпись)
С О Д Е Р Ж А Н И Е:
ВВЕДЕНИЕ____________________________________________________________________ 3
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО
ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ______________________________________________________________ 7
1.1.Ипотека: понятие и сущность________________________________________________ 7
1.1.1.Залоговое право в романо-германской и
англосаксонской традиции____________________________ 7
1.1.2.Понятие об ипотеке
в российском дореволюционном праве__________________________________ 12
1.1.3.Современная
сущность ипотеки________________________________________________________ 15
1.2.История ипотечного кредитования в России__________________________________ 15
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и
ипотечном кредитовании в современной России 20
ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА
ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ________________________________________________________ 29
2.1. Понятие залога и его характеристика________________________________________ 29
2.2. Природа залоговых отношений: вещные и
обязательственные начала___________ 35
2.3.Залог недвижимости (ипотеки)______________________________________________ 41
2.4.Прекращение залога_______________________________________________________ 50
2.5.Ипотечное кредитование в условиях
современной России______________________ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ_______________________________________________________________ 60
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ_______________________________________________________ 63
Актуальность темы. Развитие рыночных
отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым
институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним
из таких институтов является ипотека.
Интерес к этой проблеме обусловлен как
относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в
России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не
разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые
возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть
любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда,
когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае
продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать
положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно
оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой
стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.
Мировая практика свидетельствует о том, что даже
в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем
социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей
потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского
государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались
совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.
Активное использование ипотеки в России обещает
большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики,
обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.
Развитие института ипотеки имеет принципиальное
значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии
государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют
интерес даже при невысокой доходности.
Важнейшей предпосылкой развития и применения
ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными
законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской
Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998
г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля
1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что
законодательство в области залога до настоящего времени непоследовательно и
полно противоречий.
Вместе с тем, ситуация в данной области стала
меняться с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение
и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на
сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.
Безусловно, принятие Федерального Закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным
этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон
«О залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство
норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на
применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в
том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущной необходимостью.
Ипотека выступает не только как отдельное
правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление.
Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и
приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог.
Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового
регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.
В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно
увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты
использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью.
Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших
путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая
Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством
«АК&М».
О значимости развития института ипотеки говорит и
тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет
государство.
В апреле 2004 года ОАО «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве по
развитию общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования с
Правительством г. Санкт-Петербурга. Третьей стороной соглашения является ОАО «Санкт-Петербургское
ипотечное агентство», созданное Правительством г. Санкт-Петербурга, которое в
соответствии с соглашением будет выполнять функции регионального оператора.
К особенностям реализации ипотечной программы в
условиях Санкт-Петербурга относится то, что она является составной частью
комплексного подхода петербургского правительства к формированию рынка
доступного жилья. Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры
конкурсного распределения земельных участков под жилищное строительство,
намерен активно вовлекать кредитные организации в финансирование строительства
и выдачу жителям ипотечных кредитов.
Вышеозначенная проблематика обусловила цель
данной дипломной работы – исследовать правовой институт ипотеки и
особенности ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.
В задачи работы входит:
1. Показать генезис развития ипотеки как
института гражданского права.
2. Осуществить анализ ипотеки как формы
залога с точки зрения действующего российского законодательства.
3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного
кредитования в гражданском обороте.
4. Выявить проблемы и определить перспективы
развития института ипотеки.
Теоретической базой выполнения данной
дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР,
Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших
залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога
недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк,
Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и
других, а также учебная литература.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в
начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением
ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями
(первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника,
которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе
принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том,
что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в
наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч.
hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.[1]
Позже для этой цели стали использовать особые
книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность,
позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в
состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам.
Следует отметить, что залоговое право является
одним из старейших гражданско-правовых институтов. Возникновение залога,
совершенствование его формы, проходило постепенно и соответствовало общим
тенденциям развития, как права, так и экономических отношений, обусловливалось
принципами такого развития, потому что «формы залога всегда составляли один
наиболее чувствительных пунктов праворазвития, один из тех пунктов, которые
всего сильнее отражают ход экономической эволюции в данной общественной сфере»[2].
Однако единого термина для обозначения залога
римское право не знало: на разных стадиях развития залог именовался различно[3]. Поэтому есть
основания полагать, что институт ипотеки в течение времени прошел путь эволюции
от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более
прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее -
до ипотеки.
Поскольку по римскому праву для отчуждения
имущества требовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно
такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета
залога соглашение сторон, тоже публично выраженное, и предусматривавшее
обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или
вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения
такого обязательства. Именно от этого соглашения - pactum fiducia - и сама сделка, и
предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву
представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей:
отчуждения имущества должника в собственность кредитора и договор - pactum fiducia, порождавшее
личные отношения между кредитором и должником.
При использовании указанной формы залога интересы
должника обеспечивались крайне неэффективно, ведь она более всего напоминала
лишь условную форму купли-продажи и не отвечала мотивам установления залогового
обременения - обеспечить исполнение должником основного
обязательства. Не обеспечивая, кроме того, и получение кредитором высокого
процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развития неминуемо должна была быть
заменена другими, более прогрессивными формами залога.
Одной из таких форм стал pignus, при
установлении которого имущество передавалось не в собственность кредитора, а
лишь во временное владение и обязанностью последнего было возвращение предмета
залога по получении удовлетворения по основному обязательству. В случае же
просрочки кредитор приобретал так называемое ut liceat ereditore pignus vendere, то есть право
самостоятельной продажи предмета залога. Договор, по которому устанавливался pignus и предмет залога
передавался во владение кредитора, уже не требовал соблюдения торжественных
обрядов и форм.
В классический период в преторском эдикте
сложилась третья, наиболее развитая форма римского залога - ипотека (hypotheca), сложившаяся
под влиянием восточного греко-египетского права. При этой форме предмет залога
оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового
права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную
вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной
суммы покрыть свое требование к должнику.
Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit, hypothecam,
cum non transit nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О «пигнусе в
собственном смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об
ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору»[4].
После того как была введена в практику hypotheca как форма
залога, не сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась,
причем в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не
поступала в собственность залогополучателя, а подлежала обязательной продаже, стало
возможным установление на одну и ту же вещь нескольких последовательных
залоговых прав.
Соотношение нескольких залоговых прав на одну и
туже вещь определялась их старшинством, то есть временем установления залога
(так называемый ранг залоговых прав). Право требовать заложенной вещи
признавалось только за первым залогополучателем, второй, третий и так далее
удовлетворялись (в порядке очереди) из остатка (по удовлетворении первого
залогополучателя) суммы, вырученной от продажи заложенной вещи. Происходивший
переход первого ранга (старшинства) к лицу, удовлетворившему первого
залогополучателя, назывался ипотечным преемством.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
