Сделки с землей 
1.3.
Форма совершения сделок с землей.
Воля участников
сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное
внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было
ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без
затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.
Способ,
посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется
формой сделки. Существует несколько таких способов.
Сделка может быть
совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли
участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия
ее совершения.
Сделка, которая
может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного
выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда
из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.
Сделка может быть
совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в
соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора
аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования
арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на
неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в
законе как форма его согласия совершить сделку.
Единственной
сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ
допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.
Все остальные
сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать
сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено
содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная,
должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе
дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не
самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом.
Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть
засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право
совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий
сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение
простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в
подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их
права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В письменной
форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:
1.
стороны
сделки;
2.
вид
сделки;
3.
предмет
сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе
обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе,
расположенном на земельном участке);
4.
указание
на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного
участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5.
указание
на отсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц
(залог, аренда, сервитуты др.);
6.
дата
передачи прав на земельный участок;
7.
цена
сделки;
8.
обязательства
сторон.
К договору в
обязательном порядке прилагается план участка с указанием границ обременений
(ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.
Сделки, совершаемые в письменной форме, могут быт простыми и
нотариальными, то есть удостоверенными нотариусом по желанию сторон.
Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на
документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи
нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое
нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).
С введением в
действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной
регистрации. В ст.2 ч.1 данного закона говорится, что государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также -
государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое
имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Детальный порядок
государственной регистрации и основания отказа в ней установлены федеральным
законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация осуществляется территориальными органами
Министерства Юстиции (в г.Магнитогорске – Отделом по Магнитогорскому городскому
округу ГУ ФРС по Челябинской области). Данные о совершении сделок с земельными
участками вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Государственная
регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по
установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый
объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).
Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными
участками, начинаются только с момента государственной регистрации этой
сделки.
Отказ в
государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от
государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,
арбитражный суд.
Кроме
того п. 4 ст. 18, о требованиях к документам, предоставляемым на государственную
регистрацию, отмечает: кадастровый план земельного участка должен быть
удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного
земельного кадастра. Все требования к кадастру земельного участка содержатся
в федеральном законе «О государственном земельном кадастре» ( от 02 января 2000
г N
28-ФЗ).
Уточненные
данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый
государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений,
представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного
земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя
(правообладателей) земельного участка или на основании заявления
правообладателя.
При
наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению
государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о
границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный
реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в
ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
1.4.
Ограничения по совершению сделок с землей.
В связи с тем,
что земля, как объект недвижимого имущества имеет свои исключительные
особенности, сделки с землей тоже имеют свои особенности и ограничения. Эти
специфические особенности сделок с землей могут иметь как общий дл всех их
вдов, так и частный характер, применительно к конкретным видам сделок.
В соответствии со
ст. 27 Земельного кодекса РФ к общим ограничениям по совершению сделок с землей
можно отнести:
1. Из оборота
изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности
следующими объектами:
1)
государственными природными заповедниками и национальными парками (за
исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями,
строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности
Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска,
воинские формирования и органы;
(в ред.
Федерального закона от 30.06.2003 N 86-ФЗ)
3) зданиями,
строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами
организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами
организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами
использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ;
7) объектами, в
соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые
административно-территориальные образования;
8) объектами
учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
(пп. 8 в ред.
Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
9) воинскими и
гражданскими захоронениями;
10)
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями,
возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской
Федерации.
2. Ограничиваются
в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности
следующие земельные участки:
1) в пределах
особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей
статьи;
2) в пределах
лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3) занятые
находящимися в государственной или муниципальной собственности водными
объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо
ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами,
включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками,
объектами археологического наследия;
5)
предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной
промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
6) не указанные в
пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных
образований;
7)
предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных
портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного
обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных
комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8)
предоставленные для нужд связи;
9) занятые
объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные
под объектами гидротехнических сооружений;
11)
предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные
опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному
загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
3. Оборот земель
сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте
земель сельскохозяйственного назначения.
4. Пункт 6
настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из
земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального
жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные
участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Также к ограничениям
относятся:
- неизменность
целевого назначения земельного в процессе совершения сделки;
- учет
природоохранных требований, предъявляемых к использованию земель
сельскохозяйственного назначения.
Частные
особенности будут подробнее рассмотрены применительно к отдельным видам сделок
с землей.
Глава
2. Виды сделок с земельными участками.
2.1.
Купля-продажа земельных участков.
Купля-продажа
земельных участков регулируется ст.ст.450-490 ГК РФ, а также Земельный кодекс
РФ ст. 37. «Особенности купли-продажи земельных участков», которая определяет,
что «объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об
обременениях земельного участка и ограничениях его использования». По договору
купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, а покупатель обязуется его принять и уплатить за
него определенную денежную сумму.
В настоящее время
действует Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных
участков, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. №
503, а также типовой договор купли-продажи (купчей) земельного участка,
утвержденный Госкомземом 2 июня 1993 г.
Стороны договора
не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом
договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования
земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.
Недействительными
являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
·
устанавливающие право продавца выкупить
земельный участок обратно по собственному желанию;
·
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным
участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в
аренду, совершение иных сделок с землей;
·
ограничивающие ответственность продавца в случае
предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Покупатель
в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об
обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии
с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного
участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное
воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем
использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации,
могущей оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного
участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными
законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора
купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Существенным условием договора
купли-продажи земельного участка выступает цена за участок (п.1 ст.555
Гражданского кодекса РФ). Порядок оплаты по договору определяется сторонами
договора самостоятельно. Закон допускает такие способы оплаты, как в рассрочку,
кредит, а также предварительной оплаты.
При продаже
земельного участка в рассрочку или в кредит, согласно п.5.ст.488 ГК РФ, если
иное не предусмотрено договором купли-продажи, земельный участок до его полной
оплаты, признается находящимся в залоге у продавца.
Одной из форм
заключения договора купли-продажи земельных участков является проведение
торгов. Предметом торгов может быть земельный участок с установленными
границами. В качестве продавца земельного участка или права на заключение
договора аренды этого земельного участка, выступает исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления, указанный в Земельном
кодексе РФ.
В качестве
организатора торгов выступает собственник либо специализированная организация,
действующая на основании договора с ним.
Собственник
земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета
торгов и сумму задатка.
Порядок
организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных
участков или права на заключение договора аренды этих земельных участков
определяются Правительством Российской Федерации и в соответствии с
Гражданским Кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.
В соответствии с
Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 года № 1263 в отношении продажи на
торгах предназначенных под застройку земельных участков или права их аренды в
городах и иных поселениях; такие земельные участки (права их аренды) подлежат
продаже на торгах если иное не предусмотрено законодательством РФ (п.2 Указа).
Фактически данная норма не несет в себе никакой правовой нагрузки, поскольку,
как уже было отмечено обязательства проведения торгов для заключения договоров
о продаже имущества (имущественного права) может быть установлена только
законом (п.3 ст.447 ГК РФ).
Торги могут
проводиться в форме конкурса или аукциона (п. ст. 447 ГК РФ), причем выбор
формы обуславливается, как правило целью проведения торгов: если собственник
имущества или обладатель имущественного права хочет просто продать
принадлежащие ем вещь или право, на торгах будет выявляться лицо, которое
положит за предмет торгов наибольшую цену, то есть будет проведен аукцион; если
же продавец ставит своей целью при реализации вещи или имущественного права на
торгах извлечь какую-либо дополнительную выгоду, которая может быть связана с
различного рода улучшениями имущества самого продавца ли выполнения социально
значимых программ, такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены
покупатели, предложившие лучшие условия. Форма торгов определяется
продавцом.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|
