Понятие договора аренды

Арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата при согласии сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.

Размер арендной платы может быть изменено по согласованию сторон, а также по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.

Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если из независимых от него обстоятельств изменились условия ведения хозяйства, предусмотренные договором, или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

Порядок использования амортизационных отчислений" Амортизационные отчисления на арендованное имущество остаются в распоряжении арендатора и используются на возобновление арендованных основных фондов.

Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит владельцу арендованного имущества, если другое не предусмотрено договором аренды.

Возобновление арендованного имущества и условия его возвращения. В случае расторжения договора аренды, окончание срока его действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора он обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, отмеченных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не доведет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине.

Арендатор вправе оставить за собой проведены им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделенные от имущества без причинения ему вреда.

Если арендатор за счет собственных средств осуществил при согласии арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему отмечены средства, если другое не определенно договором аренды.

Стоимость улучшений арендованного имущества, сделанных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит.

Выполнение обязательств по договору аренды должно осуществляться в соответствии с общими требованиями, установленными Гражданским кодексом относительно выполнения договоров.

Арендодатель обязан

- передать объект аренды арендатору в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды. В случае нарушения этого обязательства арендатор имеет право требовать от арендодателя передачи объекта и возмещения ущерба, нанесенного задержанием передачи, или отказаться от договора и требовать возмещение ущерба, нанесенного ему невыполнением договора аренды;

- осуществлять за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если другое не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды арендатора может быть обязано, использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения потребностей региона. Арендатор также обязан:

- использовать и хранить арендовано имущество в соответствии с условиями договора, предотвращать его повреждение, порчу;

- вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.

Договором аренды могут быть установленные и другие обязанности сторон:

- ответственность сторон за невыполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, установленная законодательными актами Украины, а также конкретными заключенными договорами аренды;

- страхование арендатором взятого им в аренду имущества осуществляется в соответствии с законодательством Украины о страховании.

При согласии сторон в договоре аренды могут быть предусмотренные и другие условия.

Условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, которые ухудшают положение арендатора.

Прекращение договора аренды

Статья 26 Закону Украины "Об аренде государственного имущества" содержит норму, согласно с которой односторонний отказ от договора аренды не допускается.

Вместе с тем законом установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения договора аренды. Такими основаниями закон признает:

- окончание срока, на который было заключено договор аренды;

- приватизацию объекта аренды арендатором (при участии арендатора). В случае перехода права собственности на арендовано имущество к другим лицам договор аренды хранит действие для нового владельца;

- банкротство арендатора;

- гибель объекта аренды.

Договор аренды может быть разорвано по согласованию сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно разорвано по решению суда, арбитражного суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и из других оснований, предусмотренных законодательными актами Украины.

Да, в соответствии со статьей 269 Гражданского кодекса досрочное расторжение договора по требованию нанимателя путем предъявления иска в суде, арбитражном суде возможно в тех случаях, если наниматель:

1) пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества;

2) умышленно или из неосторожности ухудшает состояние имущества;

3) не внес платы на протяжении трех месяцев из дня окончания срока платежа;

4) не сделает капитального ремонта в тех случаях, когда за законом или по договору капитальный ремонт лежит на обязанности нанимателя.

Досрочное расторжение договора по требованию нанимателя (ст 270 Гражданского кодекса) возможно путем предъявления иска в суд, арбитражный суд:

1) если наниматель не делает капитального ремонта, что лежит к его обязанности;

2) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования.

Согласно с Декретом Кабинета министров Украины от 11 января 1993 г. № 5-93 "О благоустройстве использования административных домов и не жилищных помещений, которые находятся в государственной собственности" договори найму (аренды) с пользователями домов и помещений, что есть в государственной собственности и принадлежат предприятиям, учреждениям и организациям на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления, считаются разорванными с момента принятия Кабинетом министров Украины решения о размещении в них центральных государственных органов, дипломатических представительств и консульств иностранных государств

Проблемы правовой регуляции лизинговых операций в Украине

Лизинг как одна из прогрессивных форм обеспечения товаропроизводителей средствами производства, есть сравнительно новым видом предпринимательской деятельности для нашей хозяйственной системы. Как одна из разновидностей аренды, лизинговые операции на Западе начали интенсивно развиваться в период после второй мировой войны (США, Европа, Япония).

Сегодня они стали неотъемлемой частью экономики в большинстве промышленно развитых стран и стран, которые развиваются. Операцией этот Закон понимает хозяйственную операцию субъекта предпринимательской деятельности (арендодателя), что предусматривает передачу права пользования материальными ценностями другому субъекту предпринимательской деятельности (арендатору) на платной основе и на определен срок. При этом объектом арендных отношений являются материальные ценности, которые входят в состав основных средств (фондов), кроме тех первичная стоимость, которых полностью погашается на протяжении одного производственного цикла.

В мировой практике понятием лизинга охватываются многообразные соглашения, начиная от простого предоставления оборудование для использования на протяжении непродолжительного времени (1-2 лет) до установления сложного комплекса длительных взаимоотношений (финансовых, организационно-технических, экономических, правовых и тому подобное).

Все лизинговые операции можно разделить на два принципиально отличные виды: лизинг с неполной окупаемостью (ЛНО) и лизинг с полной окупаемостью (ЛПО).

К ЛНО относятся все соглашения, в которых расходы арендодателя, связанные с приобретением имущества, что сдается в аренду, не возмещаются полностью на протяжении так называемого начального срока аренды. Этот вид лизинга характеризуется тем что:

- арендодатель не рассчитывает амортизировать все расходы за счет поступлений от одного арендатора;

- сроки действия договора не охватывают срока фактического сноса имущества;

- риск порчи или потери имущества несет в основном арендодатель;

- по окончанию срока действия договора имущество, как правило, возвращается арендодателю, который потом продает его или сдает в аренду другому арендатору;

- ставки арендной платы при ЛНО выше, чем при ЛПО. В иностранной литературе лизинг с неполной окупаемостью обычно называется оперативным лизингом.

В отличие от него лизинг с полной окупаемостью называется финансовым лизингом (иногда употребляется срок "инвестиционный лизинг" Подавляющую количественных лизинговых соглашений в мировой и хозяйственной деятельности составляет именно эта форма аренды, которую иногда рассматривают как равноценную с предоставлением арендатору долгосрочного кредита.

В операциях финансового лизинга на начальных стадиях принимают участие три субъекта:

- производитель или продавец оборудования, которого заключив соглашение продажи купли или поставки, теряет право собственности (право полного хозяйственного ведения) на отмечено оборудование;

- арендодатель (лизинговая компания), который заключает договор продажи (поставки) купли с производителем и становится владельцем оборудования;

- арендатор, который получает имущество у владения и пользования и осуществляет арендные платежи

Это традиционная и самая распространенная с точки зрения техники ее проведения лизинговая операция, которая полностью финансируется арендодателем и потому называется прямой лизинговой операцией (прямым лизингом). Вместе с тем в коммерческой практике используется непрямой лизинг, при котором к кругу субъектов, которые принимают участие в такой операции, привлекается банк, что финансирует соглашение. С учетом экономической ситуации в Украине можно было бы предложить две схемы осуществления непрямых лизинговых операций. За первой банк предоставляет лизинговой компании кредит на приобретение оборудования под залог этого оборудования, а лизинговая компания, сдав оборудование в аренду, платит банку кредит и проценты за пользование им за счет полученной от арендатора арендной платы. За второй схемой банк сам покупает оборудование (становится его владельцем), с помощью лизинговой компании сдает его в аренду и получает арендные платежи. Роль лизинговой компании сводится к обслуживанию этой операции. При этом возможно заключение договора о совместимой деятельности между банком и лизинговой компанией.

Среди многочисленных видов лизинга, известных коммерческой практике можно выделить лизинговые операции, которые осуществляются без участия банка и лизинговой компании Арендодателем имущества, что передается по лизингу, есть сам товаропроизводитель Особенностью такого вида лизинга, которая отличает его от предусмотренной п. 5 ст.24 Закона "О предприятиях в Украине" поставки в кредит с уплатой покупателем процентов за пользование этим кредитом, есть то, что право собственности (право полного хозяйственного ведения) на оборудование в случае двустороннего лизинга остается за арендодателем товаропроизводителя, тогда как при поставке продукции в кредит право собственности (право полного хозяйственного ведения) переходит к покупателю по правилу статьи 128 Гражданского кодекса.

Понятно, что этот фактор является определяющим при избрании наиболее целесообразной формы передачи имущества товаропроизводителем предприятия. Прибавим, что Закон "О предприятиях в Украине" (п.5 ст.10) закрепляет право предприятия сдавать в аренду надлежащие ему дома, построй, оборудование, транспортное средства, инвентарь, сырье и другие материальные ценности. Пункт 2 ст.22 этого же Закона не ограничивает перечня соглашений, на основе которых предприятие осуществляет реализацию своей продукции

Определенный интерес с точки зрения перспектив применения в хозяйственной практике Украины составляет так называемый поворотный лизинг. В случае возникновения потребности в денежном средствах (например, для возвращения полученного для приобретения оборудования кредита и процентов по ему) предприятие-владелец оборудования может продать его лизинговой компании с тем, чтобы потом взять это оборудование в аренду. Как правило, предметом такого вида лизинга является оборудование, что определенное время эксплуатировалось.

Видом лизинга, способным удовлетворить как предприятия - арендаторов, так и лизинговые компании, представляется компенсационный лизинг. При этом виде лизинга арендатор поставляет арендодателю часть продукции, что производится на арендованном оборудовании. Замена арендных платежей - денежной.

Имущество, что передается в аренду, может использоваться арендатором для осуществления как предпринимательской (производство продукции, выполнение работ, предоставление услуг, занятие торговлей), так и другой (удовлетворение лечебно - оздоровительных, просветительских, культурно-спортивных потребностей и тому подобное) деятельности

Законодательство об аренде является одним из правовых институтов хозяйственного законодательства Украины. Отношения относительно аренды государственного имущества регулируются, в первую очередь, Законом Украины "Об аренде государственного имущества", особенность которого заключается в том, что он регулирует две группы отношений:

- организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, их структурного подразделений;

- имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества.

Отмечен закон, невзирая на его название, имеет универсальный характер, поскольку его положениями (если другое не предусмотрено законодательством и договором аренды) может регулироваться аренда имущества других форм собственности (частной и коллективной).

Большое значение для регуляции арендных отношений имеют и другие акты законодательства Украины: Гражданский кодекс (Глава 25 "Имущественный наем"); Декреты Кабинета министров Украины от 29 декабря 1992 г. № 17-92 "О заключении договоров аренды помещений предприятиями и организациями торговли, общественного питания и сферы услуг", от января 1993 г. № 5-93 "О благоустройстве использования административных домов и не жилищных помещений, которые находятся в государственной собственности"2; от 20 мая 1993 г. № 57-93 "О приватизации целостных имущественных комплексов государственных предприятий и их структурного подразделений, сданных в аренду"3; постановление Кабинета министров Украины от 10 августа 1995 г. № 629 "Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды, Порядку выкупа арендатором оборотных материальных средств и Порядка предоставления в кредит арендатору средств и ценных бумаг" и ряд других нормативных актов. (Закон "Об аренде государственного имущества" определяет, которое именно имущество может быть объектом аренды.

В первую очередь объектами аренды по этим законом есть целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурного подразделений (филиалов, цехов, участков). Закон (п.1 ст.4) под целостным имущественным комплексом понимает хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленной ему государством земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.

Поскольку имущество предприятия, кроме основных фондов, составляют также оборотное средства и другие ценности, законодательством установлен специальный порядок передачи их арендатору. Да, денежное средства и ценные бумаги с учетом дебиторской и кредиторской задолженности арендодатель предоставляет арендатору на условиях кредита за ставкой рефинансирования Национального банка Украины. Предоставление арендатору в кредит средств и ценных бумаг осуществляется на основании кредитного договора, который заключается одновременно с договором аренды. Срок предоставления кредита не должен превышать срока действия договора аренды. В случае расторжения кредитного договора, окончание срока его действия или прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю предоставлены ему средства и ценные бумаги.

Другие оборотные материальные средства (то есть не денежное средства и не ценные бумаги) выкупаются арендатором согласно с договором продажи купли, которая заключается одновременно с договором аренды. Плата за приобретенные оборотные материальные средства вносится арендатором на протяжении 30 календарных дней с момента заключения договора. Созданному членами трудового коллектива хозяйственному обществу арендодатель может продать оборотные материальные средства в кредит, при условии оплаты им не менее как 30 процентов их стоимости. При этом срок оплаты оборотных материальных средств не должен превышать одного года из даты заключение договора продажи купли. Размеры дежурных взносов и сроки их уплаты определяются в договоре продажи купли.

Объектами аренды за Законом "Об аренде государственного имущества" могут также быть недвижимое имущество (зданию, построй, помещение) и другое отдельное индивидуально определено имущество.

Страницы: 1, 2