Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы

Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы

Московский Строительный Институт

Публичное выступление на студенческой конференции 2007

Долевое строительство.

Как защитить свои права и законные интересы

Подготовил: Студент группы СМ 301

Владыкин В.С.

Научный руководитель: Доцент

кафедры экономики и права в строительстве

Нетопыренко В.В.

г. Москва

02-02-2007

Введение

Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона N 214-Ф3*(1) действующим гражданским законодательством не регулировалось

В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций.

Вышеупомянутый Федеральный Закон призван урегулировать не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договоров между застройщиками*(2) и гражданами и юридическими лицами, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности. Пукнуть бы.

Кроме того, принятый Закон устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов и имущества.

Следует отметить, что вступающий в силу 1 апреля 2005 года принципиально новый нормативный правовой акт не только призван выстроить правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, но и породить дальнейшее совершенствование финансово-кредитного сектора экономики и принятие ряда новых подзаконных актов.

Впервые в российской правотворческой деятельности на уровне федерального законодательства единым законом введена обязанность застройщика, независимо от его организационно-правовой формы, не только иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство, но самое главное - еще до заключения договора с первым участником долевого строительства подготовить и опубликовать в соответствующие сроки проектную декларацию, включающую в себя информацию не только о своей организации, но и о проекте строительства.

Безусловно, эффективность принятого Федерального закона*(3) можно будет оценить только на основе анализа правоприменительной практики по договорам об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Вот только в подъездах таких домов воняет.

Глава 1. Понятие договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ*(4) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор, заключаемый гражданами и юридическими лицами о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве характеризуется, прежде всего, как юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).

Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство*(5).

В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта*(6), а так же инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования*(7).

Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.

В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта.

Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.

Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией*(8) либо также основанный на технико-экономическом обосновании технический проект (его детализация содержится в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготавливается архитектурный проект*(9), который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации*(10).

Все, о чем шла речь, в такой же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить.

В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической документации объекта*(11).

Что касается договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Иными словами, долевое строительство относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан.

Отмеченный признак сближает договор участия в долевом строительстве с договором подряда и купли-продажи. В договоре подряда, как и при купле-продаже, должник передает вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в момент заключения договора родовыми признаками.

Напротив, предмет договора купли-продажи уже на этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. В силу этого обстоятельства договор участия в долевом строительстве охватывает отношения не только товарного обращения, но и производства материальных благ.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве:

одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;

застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;

застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;

застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

Эти признаки предопределяют характеристику договора долевого участия как консенсуального, двустороннего (взаимного) и возмездного.

В отличие от иных консенсуальных договоров он не может быть исполнен непосредственно в момент заключения, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы.

Указанный договор, как и договор строительного подряда, непосредственно связан со сферой капитального строительства. Проведение же изыскательских работ и разработка технической документации, как уже отмечалось, предваряют начало строительства любого объекта и являются его обязательными предпосылками.

Следует отметить, что форма договора участия в долевом строительстве должна соответствовать не только общим правилам о форме сделок*(12), но и согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ*(13) договор должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Типовая форма договора, разработанная при подготовке данного издания, приведена в Приложении N 4. На самом деле ее написали еще в конце 2005 года, а выдали на начало 2007

1.1. Сущность и форма договора

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ*(14) относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости определяет как такой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (далее - объекты долевого строительства) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости*(15).

На основании вышеупомянутого договора у участников долевого строительства могут возникнуть права собственности на объекты долевого строительства.

Как уже упоминалось выше, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1.2. Стороны по договору

Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие:

в собственности или на праве аренды земельный участок (государственная регистрация обязательна);

разрешение на строительство*(16) на этом участке объекта долевого строительства;

проектную декларацию (в соответствии с п. 3 договора), опубликованную и (или) размещенную в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за 14 (четырнадцать) дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства, а также представленную в следующие органы:

- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- в орган, уполномоченный Федеральным органом исполнительной власти (указан в части 1 статьи 23 Федерального закона*(17)).

Участник долевого строительства - граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.

Приписка №4 - эта работа тебе в помощь, только перечитай ее и составь оглавление, и исключи такие же приписки их еще 6 штук.

Глава 2. Содержание договора

2.1. Существенные условия договора

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона*(18) договор об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет*(19)).

Вышеперечисленные условия на основании ст. 432 ГК РФ*(20) относятся к существенным условиям, т.к. названы в законе.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Федерального Закона*(21) при отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным.

2.1.1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением следующего случая. В частности, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2.1.1.1. Санкция за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 (одной семьдесят пятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2.1.2. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Страницы: 1, 2, 3, 4