Курсовая: Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Курсовая: Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

План:

Введение

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Заключение

Литература и НПА

Введение

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а

сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с

положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации

ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных

прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде

случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке,

предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки

с землей и другим недвижимым имуществом. Статья 131 ГК определяет, что

регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на

недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного

управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком,

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,

сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение,

возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании

дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех

случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или

иначе связана с возникновением (прекращением, переходом,

ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с

обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при

которых необходима регистрация сделки.

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином

"государственная регистрация". Согласно ГК РФ, государственной регистрации

подлежат юридические лица (ст. 51; п.2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59;

п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90;

п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3

ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а

также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты

приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п.

1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038).

Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется, когда идет

речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст. 131; п. 1 ст. 164; ст.

219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и сделках с ним (п. 2 ст. 28; п.

3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п.

3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584;

п. 2 ст. 609; ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2

ст. 1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о

государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1

ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст.

1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного

органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст.

280). Наконец, имеется особый случай указания на государственную регистрацию

(п. 1 ст. 234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества,

юридического факта или др.) идет речь.

Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по себе не стало

бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их четком разграничении.

К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы действия

перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные недоразумения,

источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах

о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью

и о юридическом значении каждого из видов регистрации. Правоприменительная

практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до

введения в действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.

При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида

последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно

которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных

законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее

недействительность. Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет

сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о

ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон

либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру,

предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат

государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой

регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации

сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в

частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого

имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке

сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не

соответствующую требованиям закона.

В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания

договору продажи недвижимости (за исключением предприятия

или жилого помещения) только простой письменной формы без

государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя

отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права

(ст. 223 ГК). С учетом изложенного применительно к ст. 131 и

164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор

продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при

регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость -

договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на

котором основано возникающее право собственности. До регистрации

же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а

права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки,

будут обеспечены возможностью судебной защиты

[1].

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке

государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и

соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О

введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской

Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

применяется действующий порядок регистрации. В связи с тем, что

законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил

в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного

момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых

требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал

порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих

правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был

установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и

законодательством субъектов Российской Федерации. При этом надо иметь в

виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном

уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти

устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов

Российской Федерации принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь

создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,

возникает только с момента такой регистрации.

Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено

недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать

его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал

хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким

имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим

ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев,

предусмотренных законом.

Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог

(ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1

ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и

сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную

регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо

совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3

ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и

зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в

государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо

уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие

регистрирующего органа в суд.

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания

отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля

1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним".

В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав на

недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт

признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или

прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом

РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного

права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом

системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной

регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый

государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого

имущества в пределах регистрационного округа

[2].

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть

обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость,

правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие

принятого Закона[3]. Права на

недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически

действительными и при отсутствии их государственной

регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по

желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона в

действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения)

или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на

данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст.

6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом

условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного

вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки,

доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан

предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о

каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение

личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать

описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также

ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может

быть обжалован в суд.

Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об

ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица

на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе

прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом

порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим

доверенность от правообладателя; руководителям органов местного

самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым

органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела,

связанные с объектами

недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или

закону (п. 3 ст. 7 Закона).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости

предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом. Регистрация

прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на

территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они

будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие

соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а

также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них

возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав,

а также информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после приема

документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона,

их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки

законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и

уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, других

оснований для отказа или приостановления регистрации прав. Регистрация

ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с

недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной

регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре

прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со

дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество

удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок

посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в

котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению

правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у

него доверенности.

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в

нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все

стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав

переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого

по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров

(сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по

желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права

подает одна из сторон договора[4].

Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,

ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты

органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их

компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о

приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством;

свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные

решения и др. Обязательным приложением к документам, которые требуются для

регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта

недвижимости.

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

Страницы: 1, 2, 3