Курсовая: О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

объектов), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, а в графу “Запись о

ликвидации (преобразовании) объекта” заносятся реквизиты документов, на

основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных

правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- “номер регистрации” - данный номер формируется при приеме

документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера,

указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим образом:

номер субъекта Российской Федерации – номер регистрационного округа – номер

книги учета входящих документов – порядковый номер записи в книге учета

входящих документов (например, 18-01.26-13/2000-12);

- “вид права” (указывается право собственности или иные вещные права);

- “доля” (заполняется, если объект находится в общей долевой

собственности);

- “правообладатель” – в этой графе, если владельцем права является

физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения,

удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места

жительства; если же владельцем права является юридическое лицо, то

указываются его полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика,

юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер

регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения;

- “документы-основания” (указываются основные реквизиты тех

правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о

государственной регистрации).

В случае если объект находится в общей долевой собственности, то право

каждого сособственника регистрируется в ЕГРП в виде отдельной записи, если же

регистрируется право общей совместной собственности, то все сособственники

указываются в одной записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых заполняется по

мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав:

- подраздел III-1 – для записей об аренде;

- подраздел III-2 – для записей об ипотеке;

- подраздел III-3 – для записей о сервитуте;

- подраздел III-4 – для записей о сделках;

- подраздел III-5 – для записей об аресте (запрещении заключения

сделок с имуществом);

- подраздел III-6 – для записей о прочих ограничениях (обременениях);

- подраздел III-7 – для записей о безвозмездном пользовании участком

лесного фонда (леса).

На листе записей об аренде заносятся данные об арендуемом объекте

недвижимости или его части (в случае аренды участка лесного фонда также

указываются виды лесопользования), сроке аренды, арендодателе и арендаторе.

На листе записей об ипотеке заносятся данные о заложенном объекте

недвижимости, сроке ипотеки, сумме обеспеченного залогом обязательства или

данные о порядке и условиях определения этой суммы, залогодателе и

залогодержателе.

На листе записей о сервитуте заносятся данные об объекте и условиях

сервитута, сроке сервитута, гражданине, юридическом лице или объекте, в

пользу которого установлено право ограниченного пользования.

На листе записей о сделках заносятся данные об объекте недвижимого имущества,

с которым совершается сделка, цене сделки (на основании договора),

указываются стороны сделки и сторона, для которой право может наступить при

выполнении условий сделки, а также условия сделки, в результате которых может

возникнуть или прекратиться право, подлежащее государственной регистрации.

На листе записей об аресте заносятся данные о содержании ареста (запрещения

заключения сделок с имуществом), лице, в отношении которого действует

наложенный арест.

Лист записей о прочих ограничениях (обременениях) предназначен для

регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в иные

части подраздела III, например, о регистрации доверительного управления

имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом и т.п. В него заносятся

данные о содержании ограничения (обременения), его сроке, лице, права

которого обременяются (ограничиваются), и о лице, в пользу которого

ограничиваются (обременяются) права.

При регистрации договора концессии (безвозмездного пользования) участка

лесного фонда на листе записей о безвозмездном пользовании участком лесного

фонда (леса) указываются данные о сроке концессии, лесхозе, лесопользователе,

а также видах лесопользования.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих

документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной

регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов,

поскольку п.5 ст.18 Закона о государственной регистрации установлено, что

после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы

подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле

отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует

поместить в несколько дел, то документ может быть помещен в одно из дел, а в

другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ. Дела

правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым номером

объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и его адресом.

Согласно Закону о государственной регистрации Единый государственный реестр

прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны

храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом о государственной

регистрации запрещается уничтожение, а равно изъятие из ЕГРП, дел

правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов

или их частей. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-

процессуального кодекса РСФСР (ст.167, 171, 176), которыми предусмотрено

проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут

быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и

хранятся в нем вечно.

Наконец, хотелось бы заметить, что Законом о государственной регистрации

предусмотрено ведение записей ЕГРП как на бумажных носителях, так и на

магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном

носителе.

§ 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним: порядок проведения.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав

и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации, регистрация

таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на

данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или

приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество при отсутствии указанный противоречий и других оснований для отказа

или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача

удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13

Закона о государственной регистрации).

В этом параграфе мы не будем подробно останавливаться на таком этапе

государственной регистрации как внесение записей в ЕГРП, поскольку подробно

останавливались на этом ранее.

1. Прием документов и регистрация документов, необходимых для

государственной регистрации.

Государственная регистрация проводится на основании заявления

правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица

при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим

образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям

Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте

до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его

имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для

этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители,

усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о

регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных

представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратится с заявлением о регистрации прав на основании договора

могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 Закона о

государственной регистрации вытекает, что, если речь идет о договоре, не

требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то

государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех

сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то

вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение

государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по

регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки,

вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным

(ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального

удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения

государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абзац 4 п.1

ст.16 Закона о государственной регистрации). В Законе о государственной

регистрации не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное

удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает

определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной

регистрации, с единственным условием – нотариальным удостоверением договора,

следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена

по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора

обязательно в силу закона.[6]

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или

акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации

права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном

случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут

быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть

подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные

действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 Закона о государственной регистрации,

должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те,

которые являются основаниями для государственной регистрации наличия,

возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной власти или органами

местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен

законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их

издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,

совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте

расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в

соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления

приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные

уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном

законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их

издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним

заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством,

действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного

самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает

нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским

законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных

органов государственной власти и местного самоуправления. Так, например,

ст.22 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разработка и принятие

законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства

осуществляется, в соответствии с Конституцией РФ, данным кодексом, другими

федеральными законами, а также конституциями или уставами субъектов

Российской Федерации; а в ст.23 этого же документа содержится указание на то,

что в ведении муниципальных образований находятся принятие и изменение правил

застройки, иных нормативных актов в области градостроительства, организация и

проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и

сельских поселений, других муниципальных образований, а также организация

ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов

градостроительной деятельности в случае наделения органов местного

самоуправления соответствующими полномочиями.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации

сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или

прекращаемых ими прав.

Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в

предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и

всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу договор

признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен

акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его

заключение считается, если иное не установлено законом, момент

государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти

договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и

перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс

предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с

недвижимость, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров,

одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда

речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость,

государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например,

ст.352 ГК РФ).

Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом “О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991 г. с

последующими изменениями и дополнениями. Закон о приватизации предусматривает

передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых

помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на

бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение:

несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в

порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими

впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального

жилищного фонда, по достижении совершеннолетия

[7].

Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои

особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание

возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность

заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы

договора в данном случае касается только одной стороны – гражданина,

желающего приватизировать занимаемое им жилье. В постановлении Пленуму

Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 в ред. от 21 декабря 1993 г. и

от 25 октября 1996 г. “О некоторых вопросах применения судами Закона

Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”

указано, что исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона о приватизации,

гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6