Курсовая: Договоры в жилищной сфере

Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены

определяется в соответствии с нормами о договоре купли-продажи (не

противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а

потому применяемыми к этому договору) с учётом того, что каждая из сторон

такого договора признаётся продавцом товара, который она обязуется передать,

и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от

контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).

Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не

предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого

договора. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у

каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения

жилья.

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации было

решено в основном сохранить ставший уже традиционным для отечественного

законодательства (включая дореволюционное) подход, суть которого состояла в

том, чтобы дать определение договора мены и распространить на отношения,

вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о договоре

купли-продажи, что и было реализовано в ст. 567 ГК.

[8]

Вместе с тем, как отмечал С.А. Хохлов, внёсший огромный вклад в подготовку

нового ГК, «в отличие от ранее действовавшего законодательства регулирование

мены указанными нормами (содержащимися в ст. 567 ГК -В.В.) не исчерпывается.

Впервые Кодекс устанавливает ряд специальных правил о мене, отражающих

особенности содержания и исполнения этого договора».

[9]

1.3. Договор дарения

До революции 1917 г. правоотношения, связанные с дарением, являлись предметом

оживлённых теоретических дискуссий. Гражданское законодательство и

гражданско-правовая доктрина того времени не давали чётких однозначных ответов

на вопросы о понятии дарения, его правовой природе, месте этого института в

системе гражданского права. Достаточно сказать, что в гражданском

законодательстве той поры нормы о дарении были размещены не среди положений о

договорных обязательствах, а в разделе о порядке приобретения и укрепления прав

на имущество. Хотя, как подчёркивал, Г.Ф. Шершеневич, «законодательство

признаёт, что дар почитается недействительным, когда от него отречётся тот,

кому он назначен.».[10]

На фоне всестороннего и детального регулирования договора дарения в

дореволюционном гражданском законодательстве и проекте Гражданского уложения

особенно убогим представляется регулирование договора дарения в советском

гражданском законодательстве.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна

норма.

Все отношения, связанные с договором дарения, регламентировались в

Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. В первой давалось понятие

договора дарения. Вторая статья предусматривала требования, предъявляемые к

форме договора.

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в

системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный

тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных

признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких

признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его

от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его

безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что

даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны

одаряемого.

Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой

договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются.

Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают

предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить

имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов

жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить

случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК

подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в

возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с

дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

[11]

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за

счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие

одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в

любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор

дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен

быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит

государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от

одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в

дар.

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами

(родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут

выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может

выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные

муниципальные образования в лице их органов.

В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признаётся

договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в

надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить сделку в

будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:

· от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их

законными представителями;

· работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений

социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в

них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих

граждан;

· государственным служащим и служащим органов местного самоуправления

в связи с их должностными полномочиями или в связи с исполнением ими

служебных обязанностей;

· в отношениях между коммерческими организациями.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо

оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия

собственника.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от

исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае

отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное

положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что

исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня

жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что

даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его

жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо

умышленно причинил вред дарителю.

Договором может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае,

если он переживёт одаряемого.

Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения - пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные

учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а

также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом

на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна

вести обособленный учёт всех операций по его использованию.

В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в

соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным

вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по

другому назначению лишь с согласия жертвователя. Использование

пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или

изменение этого назначения даёт право жертвователю, его наследникам или иному

правопреемнику требовать отмены пожертвования.

1.4. Договор ренты

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с

иждивением». Её наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о

признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров

самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее

распространённый для ГК принцип: независимо от своего наименования

соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается

определённому договорному типу. Применительно к главе 33 таковым является

договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это

только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трёх

специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя

указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном

содержании с иждивением», каждая из статей включает указание на то, что она

регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного

параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в главе 33 ГК выделены

договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими

двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с

иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд

авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты.

[12] В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением

лишь как подвид пожизненной ренты.[13]

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или

консенсуальных. Хотя с момента принятия ныне действующего ГК прошло всего лишь

несколько лет, в литературе, основанной на этом Кодексе, уже обозначились три

точки зрения. Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным

[14], в то время как по мнению других это договор консенсуальный

[15], а третьих - в зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении

движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого

имущества).[16] В период действия ГК

1964г. естественно, круг сторонников всех этих точек зрения применительно к

договору пожизненного содержания с иждивением был значительно шире, равно как и

тех аргументов, которые ими проводились.

Уже само различие в названии обоих видов ранты – «постоянная» и «пожизненная»

даёт возможность предопределить специфику установленного для каждого из них

правового режима.

Прежде всего, это относится к субъективному составу договора. Указание на

«постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне

получателей ренты не только граждан. Постоянная рента – единственный вид

ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента –

использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся

личными, бытовыми.

При всём этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные

черты последней – её некоммерческий характер.

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция

в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И

только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты

натурой, к тому же в любой форме: предоставление вещей, выполнение работ или

оказание услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость

натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной

сумме ренты (ст. 590 ГК).

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках её

выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для

удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан установлен достаточно

длительный срок её выплаты – ежеквартально (ст. 591 ГК).

Принципиальная особенность пожизненной ренты состоит, прежде всего, в

определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя

ренты.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан,

нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности,

императивной нормой установлено, что определённая в договоре, в расчёте на

месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального

размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК).

Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно к

постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения

имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной

ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора,

либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при

пожизненной ренте те же обстоятельства не освобождают плательщика от выплаты

ренты, при этом важно подчеркнуть – выплаты в размере и на условиях,

предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях

падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

Складывающиеся отношения по договору пожизненного содержания с иждивением

обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми – договора

пожизненной ренты.[17] Индивидуальные

особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга

передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном

назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также

в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество,

а равно различные нематериальные блага).

Отличительные особенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару основание

использовать по отношению к нему термин «алиментирование».

[18] Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и

пожизненном содержании в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с

оснований возникновения соответствующих обязательств. Таким основанием служат в

первом случае – закон, а во втором – договор, к тому же ещё построенный на

возмездных началах. И всё же идея алиментирования как таковая не чужда

рассматриваемому договору.

1.5. Договор аренды

До вступления в силу второй части Гражданского кодекса Российской Федерации

договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с

возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и

юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы

Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.

17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131-136), Закона Российской Федерации

«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2).

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных

отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми

помещениями. Критерием разграничения таких соглашений сегодня является не

срок и условия оплаты жилого помещения. Главным разграничением договора найма

и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения.

Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений,

устанавливает чёткий принцип деления договоров: «если пользователем выступает

гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то

договор аренды». Соответственно в первом случае применяется 35, а во втором

34 глава Гражданского кодекса Российской Федерации. В первом случае

регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма

гражданским законодательством, по отношению к договору социального - в

основном актами жилищного законодательства (как Россией, так и её

субъектами). Во втором только актами гражданского законодательства

Страницы: 1, 2, 3, 4