Курсовая: Договор долевого участия в строительстве

ка­питальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строитель­ство

Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая,

относится к уникальным вещам, к цене договора долевого уча­стия не применимы

правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают,

что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.

На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст.

317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквива­лентной определенной

сумме в долларах США или в иных условных еди­ницах. Платежи осуществляются в

рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа. Денежные средства

вносятся единовременно или по

частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно под­лежит

перечислению до момента завершения строительства.

Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем боль­шинстве

случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади,

которую должен получить Дольщик. В этом случае целе­сообразно указывать, что

общий объем капитальных вложений по дого­вору определяется исходя из

фактического размера переданного Дольщи­ку недвижимого имущества. Если

фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью,

необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных

средств.[8]

Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сто­рон.

Обязанности по договору долевого участия одной стороны противо­поставляются

правам другой стороны и наоборот.

Основными обязанностями Застройщика являются:

— подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на

строительство объекта;

— строительство (реконструкция) или организация строительства объек­та

недвижимого имущества в соответствии с градостроительными норма­ми и

правилами, а также условиями договора;

— организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуа­тацию,

подключение его к городским инженерным сетям;

— передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого

имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан,

объект недвижимости подлежит передаче Дольщи­ку в течении семи дней с момента

предъявления первого требования Доль­щика после приемки дома в эксплуатацию;

— гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

Основными обязанностями Дольщика являются:

— осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые

установлены договором;

— приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае

невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Доль­щику его

индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд

(арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если

предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с

иском о выделении доли из общей площади пропорцио­нально внесенным им

капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удов­летворен, если дом не был

заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой

доли будет определяться по сто­имости квадратного метра на момент выделения

квартир.

В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче

Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им

капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном

объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную

квартиру.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору

может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соот­ветствующими

действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в пол­ном объеме: реальный

ущерб и упущенная выгода.

Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за

нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки

взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.

Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполне­нием или

ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если

неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут

быть взысканы проценты за пользование чу­жими денежными средствами (ст. 395

ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от

исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

Глава 2

Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи.

Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором

купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в

отношении договора купли-продажи будущих недви­жимых вещей, т.е. вещей, которые

будут созданы или приобретены про­давцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В

качестве общих черт соотноси­мых договоров можно выделить, то, что оба договора

заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что

в ре­зультате исполнения договора и последующей государственной регистра­ции

прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

[9]

Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи

недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми

договорами заключаются в следующем:

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости

имеют различный предмет. Легальное определение дого­вора купли-продажи дано в

ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец

обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,

сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ».

Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижи­мостью. К

недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуще­ству) гражданское

законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть

объекты, перемещение которых без несоразмер­ного ущерба их назначению

невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К

недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство. Например,

ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс.

Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья» (ст. 1)

рассматривает как недвижимость другой иму­щественный комплекс — кондоминиум.

Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-

продажи. Предмет договора долевого участия в строи­тельстве уже: права из

негомогут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания,

помещения в них, сооружения и иные объек­ты, прочно связанные с земельным

участком).

В отличии от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не

относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого учас­тия в строительстве

регламентирует отношения по созданию и передаче иму­щества, которое на момент

передачи не является объектом права собствен­ности. В силу ст. 219 ГК РФ право

собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое

имущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникает с момента такой

регистрации. Таким об­разом, при заключении и исполнении обязанностей по

договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не

существует.[10]

Следует подчеркнуть, что предметом дого­вора купли-продажи может выступать

только индивидуально-определен­ная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи

недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить

недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том

числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствую­щем

земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При

отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуще­стве,

подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий

договор не считается заключенным.

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть опре­делен как

индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости

различаются по субъектному составу. Продавцом по дого­вору купли-продажи

недвижимости является собственник либо уполно­моченное им лицо. Покупатель

недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником

предыдущего собственни­ка. Договор купли-продажи обусловливает переход права

собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом

приобретения права собственности на недвижимость. До момен­та государственной

регистрации права собственности Дольщика на со­зданную вещь ни одна из сторон

договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничением договора долевого учас­тия в

строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий

правопреемства: если сторона договора уже зарегистриро­вала свое право

собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор

долевого участия) будет в действительнос­ти являться договором купли-продажи.

[11]

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости

имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве

охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по

содержанию прав и обязанностей сто­рон шире договора купли-продажи.

[12]

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность

по финансированию строительства полностью или в боль­шей части до момента

передачи ему доли. Именно такие условия соответ­ствуют экономическому

содержанию возникающего обязательства. Под­разумевается, что именно средства

Дольщика являются одним из источ­ников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что поку­патель должен

оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст.

486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть

предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие

условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по

созданию или приобретению недвижимости.

Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого

участия в строительстве положений о купле-продаже.

Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда

Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строи­тельного

подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по­строить по

заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные

работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходи­мые условия для

выполнения работ, принять их результат и уплатить обус­ловленную цену (ст.

740 ГКРФ).

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и догово­ра подряда

является то, что оба указанных договора направлены на созда­ние и передачу

объекта недвижимого имущества[13]. Их

различия заключа­ются в следующем.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного под­ряда

различаются по предмету. По договору строительного подряда подряд­чик создает

объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы

оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти поме­щения передаются

Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По дого­вору долевого участия в

строительстве построенный объект никогда не пере­дается Дольщику целиком.

Дольщик получает в объекте только свою долю.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда

различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору стро­ительного

подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации,

имеющие лицензию на выполнение строительных ра­бот. На подрядчике лежат

обязанности по строительству объекта.

Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том

числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Заст­ройщик, как сторона

договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной

лицензии и осуществлять саму организацию стро­ительного процесса (выступать

заказчиком по договору строительного под­ряда, передать функции заказчика

другой организации). Кроме того. Доль­щик может заключить договор не напрямую

с Застройщиком, а с инве­стором, не имеющим представления о строительном

деле.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда

различаются по содержанию. По договору строительного подряда

заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за

ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не

обладать такими правами.[14]

Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не

могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого

товарищества.

Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском

законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров.

Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из его

конкрет­ных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная

практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в

качестве разно­видности договоров о совместной деятельности (договоров

простого товарищества) (постановления Федерального арбитражного суда Северо-

западного округа от 27.07.98 по делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395,

от 15.11.99 по делу № А56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А56-4770/2000, от

07.12.2000 по делу № А56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А56-17724/00,

постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от

03.04.2001)

, что в известной море обусловлено позицией, представленной в Информаци­онном

письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения

споров, связанных с договорами на участие в строительстве"

[15].

Для признания данного договора договором простого товарищества необходима

совокупность следующих элементов:

1) соединение сторонами вкладов

2) совместные действия сторон

3) наличие у сторон единой цели

Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон дол­жны

определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая

предполагает, что "не будет единого договора простого това­рищества,

объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом не­скольких

самостоятельных соглашении... Исходя из смысла договора, все его уча­стники

должны выразить волю на до­стижение соглашения между всеми участ­никами"

[16]. На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной

компанией (Застройщиком), а друг с другом – нет. Поэтому цель договора –

строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо

договоренности между инвесторами. Таким образом, цель – строительство дома

будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый

участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта недвижимости

становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического

оформления.

Поскольку между инвесторами не за­ключается соглашение, нельзя говорить и о

наличии условия о соединении вкла­дов. Свои взносы инвесторы если и

со­единяют, то только через инвестицион­ную компанию. Также невозможно вести

речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инве­стора

ограничиваются передачей инвес­тиционного взноса. В последующем он никоим

образом но участвует в распоря­жении инвестициями, заключении дого­воров с

третьими лицами, и распределе­нии прибылей и убытков простого това­рищества.

Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по

поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств

инвесторов, не может квалифицироваться как договор просто­го товарищества,

заключенный между всеми инвесторами. участвующими в стро­ительстве.

Договор простого товари­щества предполагает, что имущество, со­зданное в

процессе совместной деятель­ности, является общим имуществом то­варищей, если

иное не установлено до­говором. При этом устранение кого-либо из товарищей от

участия в распределе­нии прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ).

Если предположить, что общей целью инвестора и инвестицион­ной компании

является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в

общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным

собственником недвижимо­сти становится инвестор. Инвестиционная компания не

получает ни права соб­ственности на готовый объект, ни иной компенсации за

участие в простом това­рищество. Формально она устранена от распределения

всего полученного в ре­зультате совместной деятельности. Экономическая выгода

инвестиционной ком­пании заключается здесь в получении разницы между суммой

инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на

строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства

фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого

товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не

под­лежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги)

инвестиционной компании, осуществление кото­рых возложено на нее условиями

инвес­тиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое

товарищество, по­скольку они выполняются, по существу, за плату.

Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум

двух обязательных для догово­ра простого товарищества элементов:

отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной

компа­нии с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.

Заключение

Приведенный анализ различных договор позволяет мне предположить, что договор

долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них.

Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ, в

которой сказано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так

и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. Значит договор

долевого участия в строительстве относиться к договором особого рода, не

предусмотренным законодательством. Встает вопрос о том какие нормы и в какой

последовательности должны применятся к этим отношениям. Есть различные точки

зрения: И.Б. Новицкий полагал, что к непоименованным договорам должны

применяться сначала общие положения обязательственного права, а затем нормы

сходного поименного договора.[17] Но мне

кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые

считали, что к данным отношением необходимо применять первоначально закон,

который посвящен данному своеобразному типу, затем общие положения

обязательственного права, либо аналогия.[18]

Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке.

Подобное положение вещей свидетельствует об отсутствии детального

регулирования договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в

свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов

в строительство.

Список литературы:

1. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М. – 1998.

3. Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы

гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.

4. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его

учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2

5. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в

строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.

6. Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-

продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы

развития.-2000г.

7. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом

регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право.

– 2000г. - № 2

8. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и

право. – 2002г. №2.-

9. Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001

[1] Александрова М. О правовой природе

договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2001.- № 5,- С.30

[2] Договор долевого участия в

строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.4

[3] Договор долевого участия в

строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.8

[4] Цепов В.Г. Инвестиции в строительство:

проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. – 2001. - №2

[5] Бублик В. Квалификация договора

долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.- С. 107

[6] Александрова М. О правовой природе

договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30

[7] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А.,

Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве

жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

[8] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев

А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого

дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2. – С. 29

[9] Даутов. М. Договор о долевом участии в

строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории,

практики, перспективы развития.-2000г. С. 86

[10] Козлова Е. Поиск модели договора

долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и

право. – 2002. - №2. – С.67

[11] Александрова М. О правовой природе

договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.31.

[12] Даутов. М. Договор о долевом участии

в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории,

практики, перспективы развития.-2000г. С. 88

[13] Александрова М. О правовой природе

договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.32.

[14] Козлова Е. Поиск модели договора

долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и

право. – 2002. - №2. – С.69

[15] Хозяйство и право. – 2000.- №10.-С.103

[16] Савельев А.Б. Договор простого

товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И.

Брагинского.- М.- 1998.- С. 296

[17] Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954. – С.103

[18] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. – С.329.

Страницы: 1, 2