Диплом: Объекты ипотеки (залога недвижимости) 
Закон о залоге (не путать с законом “Об ипотеке”) предусматривает
регулирование трёх видов залога: залог с оставлением имущества и
залогодателя, залог с передачей заложенного имущества (вещей) залогодателя
(заклад) и залог прав. В отличии от залога с оставлением имущества у
залогодателя (например, ипотека – залог недвижимого имущества), заклад –
предполагает передачу имущества во владение залогодержателя. Причём
залогодержатель получает право пользования имуществом, только если это прямо
предусмотрено договором. При этом доходы и иные имущественные выгоды,
получаемые в результате пользования таким объектом, должны направляться либо
на покрытие расходов по содержанию предмета заклада, либо на покрытие долга
или процентов по долгу.
Возвращаясь к залогу с оставлением имущества у залогодателя, стоит отметить,
что ипотека не единственная его разновидность. При залоге ценных бумаг они
могут передаваться в депозит нотариальной конторы. Такой залог, так же как и
залог с передачей имущества на время во владение и пользование третьего лица,
считается залогом с оставлением имущества у залогодателя.
Гражданский кодекс (ст.338) выделяет два основных вида залога – без передачи
и с передачей заложенного имущества залогодателю, которые в зависимости от
того, какое имущество выступает в качестве предмета залога делится на
следующие подвиды: ипотека ( п.2 ст.334 ГК ); залог товаров в обороте (ст.
357 ГК ); твердый залог или заклад ( п.2 ст.338 ГК ). Последний
характеризуется как индивидуально – определенная вещь, оставленная у
залогодержателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе. Кроме того,
Гражданским кодексом (ст.336 ) и законом о залоге ( ст. ст. 54 – 58 )
предусматривается самостоятельный, обладающий специфическими чертами вид
залога - залог прав ( требований ). Он отличается тем, что в залоге могут
быть как вещные, так и обязательственные права (требования), причем
временного характера, но с определенным сроком действия и до истечения срока
их действия. Таковы основные виды залога и раз уж зашла речь о возможной
двоякой природе залоговых отношений, было бы уместно определить относимость
данных отношений к обязательственному и вещевому право, что поможет составить
более чёткое мнение о сущности, залога как токового.
Многие специалисты придерживаются мнения, что залоговое право следует
относить к числу вещных прав. Такого же мнения придерживались и
дореволюционные российские юристы. И принятый в 1922 году Гражданский Кодекс
РСФСР рассматривая залог как вещное право регулируя нормами, содержащимися в
его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”.
Гражданский Кодекс не раскрывает понятие “вещное право”, лишь перечисляя виды
этого права (ст. 216 ГК РФ). Тем не менее, данный институт гражданского права
можно отнести к традиционно изучаемому институту российской юриспруденции.
Остановимся на общепринятом понятии вещевого права, которое понимается как
право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путём
непосредственного воздействия на вещь, находящуюся в сфере его хозяйственного
господства 1.
Вещные права имеют двойственный характер, поскольку определяют два рода
отношений: Субъекта к вещи и субъекта – к другим участникам хозяйственных
отношений, в связи с чем обладают следующими признаками:
- объектом вещного права является вещь, с которой у субъекта
существует неразрывная связь, обусловленного господством над ней;
- господство над вещью осуществляется непосредственно, без
привлечения участия других субъектов гражданских отношений для реализации
права;
- вещные права относятся к разряду абсолютных, в связи, с чем
предполагают их полную защиту от действий третьих лиц (выражающуюся в форме
запрещений) и реализуются в полном следовании за субъектом вплоть до момента
волеизъявления самого субъекта относительно судьбы принадлежащей ему вещи
1.
Из всех вышеперечисленных законодательно закреплённых является только третий
признак (п.4 ст.216 ГК), остальные до сих пор вызывают споры. Но если ипотека
обладает этими признаками, то её следует применить к вещным правам. Прежде
всего о неразрывной связи вещи и обладающей ею субъекта.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная,
индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение
которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее определение
предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является вещь. При
установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается
его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом, независимо от
права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше, залогодатель
вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им
распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться
только законом, договором или волей залогодателя. Следовательно, неразрывная
связь залогодержателя с вещью безусловно присутствует, чего нельзя сказать в
отношении господства над ней.
Согласно ст.338 ГК, имущество, на которое установлена ипотека, не может быть
передано залогодержателю. Поэтому полное господство (в смысле, близком к
понятию “владение” и “распоряжение”) над недвижимым имуществом в данной
ситуации просто невозможно. Кроме того, норма вышеуказанной статьи является
императивной и, следовательно, не предусматривает волеизъявление сторон.
Однако некоторые специалисты считают, что данный признак вещных прав является
скорее специальным, нежели общим для всех вещных прав, поскольку, например,
вещи могут быть объектом не только вещных прав, но и обязательственных, а так
же объекты вещных прав не всегда сводятся только к вещам.
Залогодержатель, как уже говорилось, не получает полного господства над
вещью, имея однако определённые полномочия, необходимые для обеспечения
сохранения целостности и стоимости предмета ипотеки, определённой в договоре.
А значит и второй признак вещных прав не может быть в данном случае признан
показательным.
Что же касается третьего признака, то действительно, ипотека обладает таким
характерным свойством вещных прав, как право следования. То есть право, как
бы следует за вещью. Где бы не находился предмет ипотеки, в чей бы
собственности он не находился, он будет оставаться предметом ипотеки до
прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество,
переданное в залог, обременено залогом.
Интересным в данном контексте представляется и позиция залогодержателя
относительно возможности защищать им свои права на вещь. Ст.347 ГК фактически
приравнивает залогодержателя к “владельцу, не являющемуся собственником” (ст.
305 ГК), предоставляя ему защиту его права наравне с собственником, а так же и
против собственника, но только в том случае, когда предмет залога находится или
должен находится у него, невозможно при ипотеке. Получается, что данное
преимущество не действует, а положение ст.347 ГК на ипотечные отношения не
распространяются1. Единственным способом
защиты своего права по сохранению стоимости предмета залога, которым может
воспользоваться залогодержатель при ипотеке, является требование, выдвигаемое в
форме иска, которое и призвано исключительно на принципах справедливости
защитить права залогодержателя. Основаниями для предъявления данного требования
являются:
- оспариваемое действие должника должно находиться в прямой связи с
его неоплатностью;
- право предъявления данного иска может принадлежать только такому
кредитору, чьё требование подлежит принудительному исполнению, то есть
признано судом и основано на необходимости оспорить юридические действия
должника и устранить препятствия к удовлетворению требований кредитора;
- оспариваемое действие должно причинять вред кредитору;
- оспариваемое действие следует после возникновения права кредитора;
- злой умысел должника2.
Не вдаваясь в подробный анализ вышеперечисленных оснований (некоторые
специалисты оспаривают необходимость последних двух), заметим только, что,
данное требование по своей сути не носит вещно-правового характера, несмотря
на то, что нацелено на сохранение закреплённой в договоре стоимости
заложенного имущества.
Таким образом, ипотечное право обладает лишь некоторыми проявлениями
признаками вещного права, что вряд ли может являться достаточным основанием
для причисления данного права к вещным. О том же говорит и безусловная
акцессорность залога, зависимость от основного обязательства, что не
свойственно вещным правам и противоречит их природе. Вместе с тем, всё
вышеизложенное свидетельствует о безусловной особенности залогового права (а
ипотеки, в частности), которое обладая проявлениями вещных прав, тем не менее
к ним не относится. Кроме того, причисление залогового права к вещным правам
лишило бы его ряда преимуществ и создало бы препятствия для построения
естественных экономических отношений на практике.
Ряд современных отечественных и зарубежных юристов предлагают
охарактеризовать залог, как вещный способ обеспечения обязательств, что
представляется наиболее удачным определением. Тем не менее, вычленение
особенных сторон залогового права, носящих вещно-правовой или
обязательственно-правовой характер, является ошибочным, поскольку обедняет
одни стороны данного явления и видоизменяет другие, искажая его сущность.
Таким образом, рассмотрение ипотеки было бы гармоничным в системе средств
обеспечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению
ипотеки при условии сохранения “вещного” элемента, что служит непосредственно
защите интересов залогодержателя.
В заключении о понятии и сущности ипотеки стоит отметить следующее.
Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы, нотариального
удостоверения и регистрации (ст. ст. 334, 339 ГК, ст. ст. 8-10, 19 Закона “Об
ипотеке”).
Залогом может быть обеспечено только действительное требование. Если
отсутствует обязательство, обеспеченное залогом - нет оснований для признания
залога действительным. Залогом должно быть обеспечено конкретное
обязательство, которое вытекает из соответствующего договора. В том случае,
если обеспеченное залогом обязательство отсутствует, у кредитора не возникает
право удовлетворения своих требований обеспеченных залогом. Это немаловажно в
практической деятельности.
И, наконец, стоит упомянуть о том, что залог может возникать не только по
договору, но и по закону (п.3 ст.334 ГК) (например, комиссионеру из
комиссионного поручения, вещи, переданные перевозчику – ст.359 ГК ). В
будущем, по мнению юристов, институт удержания имущества должника в таких
случаях заменит применение залога по закону.
ГЛАВА II.
Ключевым понятием данной работы является представление предметов ипотеки как
недвижимого имущества – их правовой и экономической сущности. Поэтому
необходимо чётко представлять себе такую весьма сложную категорию гражданско-
правовых объектов, как недвижимое имущество.
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и
воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном
праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим,
предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную
регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и
административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля
за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о
включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при
оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ,
согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр,
водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты,
перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие
регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ
не является универсальным для всех национальных законодательств и
исчерпывающим.
Например, недвижимостью по Французскому гражданскому кодексу являются
земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст. 594
Французского ГК). Вообще, французская доктрина смешивает относимоси вещи и
недвижимости “по назначению” – предметы, которые собственник поместил на свою
недвижимость для её обслуживания и эксплуатации (например, животные,
земледельческие орудия, промышленное оборудование и т.д.) и “по природе” -
способу прикрепления недвижимости (например, сама земля, растения, строения,
трубопроводы), хотя связь между этими признаками не всегда присутствует
1.
Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого
сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не
раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным
применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются
различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятие “имущества”: под ним
могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи,
деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также
имущественные права (ст.ст. 18,56).
Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция:
“содержание имущества с юридической точки зрения выражается с одной стороны в:
1) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных
вещных прав и 2) в совокупности прав на чужие действия ., а с другой 1)
совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании,
2) совокупности обязательств, лежащих на нём”
2.
Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“,
включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем
такое понятие, верное с теоретической точки зрения вызывает определённые
сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально
реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него
приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых
институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует
говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или
права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует
действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога
права и залога объекта недвижимости.
Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется
дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном
случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.
Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с
непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК,
вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с
землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба
ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского
права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки
реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к
разряду недвижимых?
Так, примером, что далеко не всем перечисленные в ст.130 ГК в качестве
недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является
предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция,
сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим
недвижимости. И вполне обосновано.
К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Однако, по
мнению практиков “рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве
недвижимости просто абсурдно”1. Ведь при
этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто
будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|
